民間二胎 Q&A｜二胎房貸 - 融資、當鋪、代書、代辦怎麼選？

民間二胎 Q&A

民間二胎 "民間二胎房貸" 因為很多名下有房屋者無法將房產活化運用、也因此民間有許多公司與個人都推出"二胎房貸"服務。

常見的管道有、融資、當鋪、代書、代辦這四類、應該怎麼選擇優質、合法的"民間二胎"管道？

以下將為您一一解答

民間二胎 是什麼？

民間二胎、又稱為民間 房屋二胎 、 二順位房貸 、和銀行房屋貸款的辦理流程大同小異、差別在於民間貸款是將房屋的抵押權設定給民間的公司或是個人。

具體來說、二胎房貸  就是貸款人將名下已經設定抵押權的房屋（貸款中的房屋）、
以房屋的剩餘價值、再設定抵押給第二順位的債權人來借款、
這樣的貸款方式就是二胎房貸、
也因為抵押權設定在第二順位、又稱之為二順位房貸。

而只要是向金融機構（如銀行、信用社或郵局）等機構以外設定抵押借款的二胎管道、就統稱為民間二胎、如果名下有房且有資金需求的貸款人、想找銀行申貸（房屋增貸、二順位貸款）但卻遭到婉拒、就可以將房屋的殘值再次向民間公司（或個人）抵押借款獲得資金。

為什麼要辦 二胎房貸

國內眾多的銀行當中、
僅有不到三成的銀行願意提供"二胎房貸"服務供民眾申請、
這是因為"銀行二胎"的貸款金額較大、
且抵押權設定在第二順位對於銀行來說、債權的保障也較低、
萬一發生壞帳需要拍賣房屋時、也可能會有無法收回本金與利息的狀況。

即使銀行二胎房貸有申貸人的房屋作為擔保、
但是風險卻比一般的信用貸款還要來得更高、
所以利率也會比較高、相對的審核也會更加地嚴格、
另外銀行受限於金管會銀行局的法規限制、
必須要控制「備抵呆帳覆蓋率」和「逾期放款比率」、
這是銀行二胎難申貸的最大主因。

人生偶爾會有急需用錢的狀況、
如果自己不是銀行所青睞的借款對象、
即使名下持有房屋且房屋仍有剩餘價值、
卻也很可能因為以上因素而無法向申貸銀行 二胎、
這種情況就建議找民間二胎房貸來申請。
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什麼狀況適合申請 
只要名下有房（或能提供親友的房屋作為擔保）且具完全行為能力者、
在銀行申貸不成、都可以嘗試找民間二胎申請貸款。

但是民間二胎房貸選擇眾多、
建議您可以看完本篇文章對於民間二胎房貸的Q&A、
再從眾多民間二胎房貸管道當中謹慎選擇適合自己的方式來申貸。

以下狀況都非常適合申請 二胎房貸

• 無增值或無增貸空間：
如果想要申請銀行的房屋貸款、必須要有足夠的剩餘價值（可貸空間）、
如果房屋長年沒有明顯的增值（或增值不多）、
在銀行估價保守的狀況下很可能完全沒有空間可以申貸、
而剛辦過一順位貸款（購屋貸款）沒幾年的申貸人、
也會因為「無增貸空間」或是「繳款紀錄太短」而被婉拒、
且也會被銀行認為短期擴張太多信用。

而民間二胎的估價都比銀行還要寬鬆、更能夠貼近實際的成交價、
因此建議找民間二胎管道嘗試申貸、可以獲得比銀行更佳的額度與成數。

• 債務過多或信用瑕疵：
信用卡遲繳、
只繳最低應繳或是使用了信用卡循環利息（卡循）、
又或是一順位貸款（購屋貸款）的還款情況不佳而影響到自己的信用、
以上信用有瑕疵者是幾乎不太可能在銀行成功申貸銀行二胎的！
而民間二胎對於信用瑕疵者較為寬貸、
若申貸人信用狀況不理想就建議找民間二胎來申貸。

• 無收入或無薪資證明：
如果申貸人無收入（退休或是待業中）
通常都會被認為無力可以償還貸款而被銀行婉拒、
而如果因為職業情況特殊、
也會很難提供銀行青睞且有力的收入證明（如：每月薪轉存摺、年度扣繳憑單）、
進而被銀行婉拒增貸或是二胎的貸款申請。

這類族群包括：
申貸人或屋主已經退休、
因故待業中而無收入、
又或者職業是SOHO族、
Uber司機、
家庭主婦、
無固定底薪的業務等。

因為民間二胎徵審較寬鬆、
因此建議以上無收入或沒有薪資證明的族群可以找尋適合的民間二胎管道申請貸款。

• 信用貸款無法過件：
銀行的信用貸款會有「無擔保債務不宜超過月收入22倍」的限制（DBR 22倍）、
如果申貸人向銀行申請信用貸款卻遇到無法過件的情況、
很可能是因為信貸（或信用卡債）累積的金額已經快到
（或已達到）月收入的22倍了；也很可能是因為信用瑕疵而遭到婉拒。
如果有信用貸款無法過件的情形、且名下有房屋、
就建議可以找民間二胎管道來申貸、就可以不必受到 DBR 22倍的限制了。

• 年齡或屋齡過高：
銀行的貸款申請通常最高年齡都會設定在 65 歲、
如果超過銀行所設定的申貸年齡、
即使申貸人（或申貸人的保人、親人）有還款能力、
也無法向銀行申貸成功；
又或者是欲設定抵押的房屋屋齡超過40年、也容易遭到銀行婉拒。
民間二胎對於申貸人的年齡、屋齡與屋況審查都較為寬鬆、
即使是老屋或者是偏遠地區的房屋、只要有剩餘價值都可以申貸。

民間二胎房貸 勝於銀行二胎的優點？

1. 審核較寬鬆、門檻低
銀行二胎申貸條件相當嚴格、門檻也很高、
申貸人必須要維持信用狀況、且債務比、收支比不能過高；
借款人申貸銀行二胎房貸時、不僅可申辦的銀行不多、
就連過件（核貸）率也很低、
即使成功核貸了、能夠獲得的成數、資金也不多。

而民間二胎、僅將債務人的信用、債務等狀況列為參考、
職業、年齡與屋況也都更具兼容性 、
例如負債比過高、信用瑕疵、債務協商中、無薪轉證明的申貸人皆可辦理。

民間二胎雖然有比銀行更容易申貸的優點、
但是在方便申貸的狀況下更要嚴防詐騙、
也要更加小心檢閱自己提筆簽下的每一紙文件、
最理想的狀況是找「知名、有口碑、有規模」的民間二胎管道申辦、較能夠安心。

2. 流程簡單、撥款快速
銀行二胎的辦理流程繁瑣且相當費時、
從申請到核貸約需要二至三周的時間；
而民間二胎辦理流程非常簡單、徵審流程也相當容易、簡便。

有許多民間二胎管道會標榜「當天快速撥款」、
雖然對於急需用錢的申貸人來說可以很容易取得資金、
但是相對地借款人也會較沒有時間去查證、了解債權人的背景、
太急著獲得資金的申貸人也很可能會漏看了合約裡面重要的細節。

小提醒：
銀行需要經過費時多日的嚴謹審查、
好好認識過申貸人的條件以後、才有辦法給予申貸人較低的利率；
相對地民間二胎各管道如果是「當天撥款」
就很難好好評估每一位來申貸的民眾風險如何、
使得急促申貸的債務人更不容易獲得好的利率。

3. 可貸額度較高
銀行對於二胎放款相當嚴格、無論是可貸成數或是核准額度都不會太高、
因此有大筆資金需求的人就會轉往向民間機構申請；

融資公司二胎主要是依房屋殘值判定額度、
最高貸款成數可以達到房屋鑑價的120%；
其他民間二胎公司（例如當鋪跟代書）更是沒有上限、
但同樣要留意是否借到違法高利貸。

民間二胎房貸 有哪些申請管道？

只要不是由銀行金融機構管道所申請二胎房貸、就統稱為「民間二胎房貸」。
而民間二胎依據申貸管道、撥款對象或是金主的不同、又可以再向下細分為：「融資二胎」、「當鋪二胎」、「代書二胎」、「代辦二胎」以及「民間私人二胎」這幾種管道。
以下將分別簡單介紹：

➤ 融資二胎
「融資二胎房貸」顧名思義就是由「融資公司」提供資金款項貸與借款人的二胎房貸服務；
「融資」的意思則是「資金的融通」、
也說明了融資公司是以公司的形式、
讓一般民眾及中小企業可以獲得相關的租賃、借貸、資金周轉、應收帳款買賣等服務。

融資二胎的申貸流程和銀行二胎相同、
並且是由合法經營、財務穩健的融資公司提供款項、
所以也和銀行同樣可靠、安全、有保障。

➤ 當鋪二胎
當舖是特許行業、
若沒有地方政府發給營業許可執照是沒有辦法開立當舖並營業、
想判斷當舖是否為政府合法立案、
最直接的方式是要看有沒有當地政府核發的「當舖業許可證」。
舉例來說、如果當舖開在台北市、就會有台北市政府發放的當舖業許可證；
如果連基本的許可證都沒有、就是地下非法錢莊當舖。

不過、無論是在大街上或是網路上、都常常可以見到「合法當舖」的廣告、
當鋪除了可以將動產（物品）拿來典當、質借以外、
當然也可以申請信用貸款或是二胎房貸等民間借款、
因此當鋪二胎也是很常見的民間管道之一。

小提醒：
「合法當舖」所提供的利率就非常高了、
當舖業法規定了「當舖業年利率上限為30%」、
足足比一般借貸的年利率上限（16%）多了將近一倍的利率。
即使您找到的當舖為合法當舖、
也可能會因為這條特別的規定而被收取了相當高的利息。

➤ 代書二胎
地政士俗稱「代書」（又稱作土地代書、土地登記專業代理人）、
代書的專業是負責土地、房屋等不動產有關的登記、塗銷等地政設定事宜。

因為代書的工作性質會大量接觸到房地產的買賣、
也會因此認識有不動產抵押貸款需求的民眾；
所以代書可能會因為工作的關係而熟識銀行中負責不動產貸款的行員、
經常買賣不動產的大地主、或是來自社會不同環境背景且願意放款的金主；
另一方面也可能接觸到許多有資金需求的一般民眾、
以及偶爾需要資金周轉的中小企業老闆等。

也因為代書頻繁接觸這類民眾或金主、
不少代書也開始媒合二胎的借貸雙方、
甚至是自己擔任放款人來提供資金供人申貸；
而只要是透過代書所辦理的二胎房貸、就被稱之為「代書二胎」、
但是代書二胎管道當中提供資金者只有部分是代書本人、
更多的是透過代書放款的民間金主。

➤ 代辦二胎
代辦公司清楚以上每種民間二胎管道的申辦細節、
最主要能夠提供給民眾的實際服務是「貸款知識」與「申貸建議」、
的確代辦公司可以為民眾省下非常多做功課的時間、
但也會藉由民眾委託代辦二胎房貸的「委託費」、「諮詢費」或「服務／手續費」做為獲利來源。

申請融資二胎房貸以及任何其他種類的貸款服務時、
非常不建議透過代辦公司來申辦 
代辦公司不僅可能是非法經營、
還會向申貸人收取高額的代辦費、手續費、委託費或是佣金、
最後造成貸款的實領金額大大減少、
但還款壓力卻不變（甚至還款壓力更重）、
收取費用的名目花招相當多、千萬要當心。

其實申貸人只要在網路上預先做過功課、
了解所需、就不必讓代辦公司多賺走這一筆委託、代辦的費用了。

➤ 私人二胎
私人二胎房貸的範圍就又更加地廣泛了、
只要是在民間的私人金主、申貸人願意將房屋設定抵押權給對方、
而債權人也願意出借資金、這樣就可以成立二胎的借貸關係了。

舉凡網路上找到的「X先生」、「X阿姨」等民間借貸廣告都屬於這類的範圍；
如果您願意以房屋設定第二順位抵押權的方式、來向隔壁鄰居或是親戚借款、
這樣的方式當然也都屬於民間二胎房貸當中的私人二胎借貸模式了

民間二胎各管道的額度？
各個管道的額度基本上取決於房屋價值從幾十萬到幾百萬都有、
如果房屋殘值夠高且放款方也願意拿出高額的資金並承擔風險、
600萬～700萬元的額度也並非不可能甚至可能沒有上限；
只是額度愈高、對債權人來說風險就較大、
相對的利率也會比較高、申貸人申請之前務必要謹慎評估過自身的還款能力。

各管路的利率是多少？

◎融資二胎利率
合法的上市融資二胎房貸、年利率為7%~16%（合乎法律規定）。
但必須要小心「假融資真當鋪」的其他二胎管道假冒、那麼利率可能就會高達30%。

◎當鋪二胎利率
合法當舖二胎房貸、因為有《當鋪業法》的特別規定、年利率可高達30%、至於其他的非法當鋪更是會以各種名目超過這個比率。

◎代書二胎利率
合法的代書二胎若以月息三分（月利率3%）來計算、年利率可高達36%之高。

各管道怎麼收費？

◎上市融資二胎收費：
上市融資二胎的收費相當合理透明、只收取必要的費用、 

開辦費
上市融資二胎的開辦費為貸款金額的 1.5%、
此金額會在撥款時直接先內扣、不必再自己人工繳付。（註：根據承辦專員習慣不同可能又被稱為「手續費」或「帳管費」、但僅會在撥款時內扣一次、可靠安心的融資二胎管道並不會巧立名目向有資金需求的申貸者收取不合理的費用。）

對保費
上市融資二胎的對保費為定額15,000元、在核貸撥款後才須要繳交、一萬五千元包含書狀費、謄本費、代書費、地政規費等費用。

◎其他民間二胎收費：
民間二胎常見的收費名目有以下幾種、但有些收費是非必要的：

代辦委託費（代辦費）
代辦費費用大約在五千元不等、甚至可能更高、未正式辦理貸款就需要先支付額外費用（且不能轉為服務費）、事後不想辦理也不會退還給申貸人。

手續費
一般民間二胎手續費的行情是貸款金額的10% 、非常的高昂、等於實際拿到手的資金又被打了九折。

還款方式有哪些？

民間二胎的還款方式大約可以分為「只繳息、不還本」、
「 隨借隨還不綁約」以及「本利均攤」三種。

其中「本利均攤」的是銀行房貸最常見的還款方式、
也是比較方便財務規劃、壓力也較輕的還款方式。

1. 先繳息、後還本（每月只繳利息、本金一次清償）
最常見的民間二胎還款方式之一就是「到期還本」、
也就是約定好一定的期數（例如約定五個月的期間）、
每個月都只繳交利息、而約定的期數到了再一次將本金的數額還清。

這樣的還款方式、比較適合短期內會有大筆資金進出的申貸人、
例如中小企業主、短期資金周轉需求的商務人士等等。

不太建議一般民眾選擇這樣的方式、因為沒有在經商或是從事買賣生意的人、
很難一下子籌措出這麼大筆的資金；如果選擇了這種還款方式、
可能會面臨約定期間到期了但是卻無法籌到足夠本金來償還民間二胎的窘境、
且民間二胎常常都是每個月收取利息、
假如約定月息三分、借半年就已經超過了法定利率上限、非常不划算。

2. 隨借隨還不綁約（最少要還利息）
首先要先提醒大家：
民間二胎的「隨借隨還」和銀行循環貸款的「隨借隨還」完全不一樣！

民間二胎貸款所說的「隨借隨還不綁約」、指的是「每個月最少都要償還利息、
但有能力也可以償還部分的本金」且「沒有約定借貸的期數」。

這種還款方式和前一種大同小異、
也同樣有個最大的缺點是累積繳交的利息金額會非常高。

3. 本利均攤／本息均攤／本利攤還（最推薦）
本利均攤是民間二胎貸款最不常見的還款方式、
但卻是對申貸人最有利的還款方式、因為本利均攤可以有助於申貸人的財務規劃、
每個月定期定額的還款金額也對申貸人比較方便、
而本利均攤所繳交出去的總利息也會比前兩種還款方式來得更少、
因此也最推薦這個還款方式。

要小心哪些申貸陷阱？

1. 利率過高或不合理
民間二胎管道常見的利率區間大約落在「月利率1%~3%」
借款人申辦民間二胎房貸時、都會希望利率能夠愈低愈好、
也希望繳出去的利息能夠愈少；而影響民間二胎利率高低的因素有：
「借款期數」、「個人信用條件」、「擔保品有無」以及「擔保品條件」等條件。

如果民間二胎的月息高於1.4分（月利率1.4%以上）、
換算為年利率就已超過法定年利率上限的16%了；
即使法院認為民間短期借貸習慣、月息一分到三分屬於合理範圍、不會算是重利罪。

但就算月息兩分、月息三分很常見、
還是建議借民間二胎以前、
可以先看看是否自己的條件是否適合申請銀行增貸或是融資二胎；
因為銀行與融資公司兩種管道的二胎利率都會落在年利率 16% 之內、
是合法也合理的利率。

2. 用違約金規避法律
除了利率以外、也有不少民間二胎管道會用「違約金」的方式來規避利率、
借貸人可能會因為缺乏借貸經驗、也因為急於用錢、
而在沒有好好理解借貸契約的狀況下就簽約申貸了。
而在這些契約當中、民間二胎的放款人很有可能會以「違約金」的方式來規避利率相關的法律、藉此獲得更多的利益。

3. 資金來源不夠透明
民間二胎的出資者可能來自於三教九流、
不同背景的人或公司、有些民間二胎的金主可能有非法背景；
甚至金主如果是公司、也不一定能夠比較令人放心。

民間二胎借款不僅很難查證真偽、
背景或是正派與否、也不容易得知資金來源、
遇到非法集團、詐騙、或是暴力討債的風險也會隨之提高。

因為銀行二胎所提供的資金是來自銀行裡大家的存款、
而融資公司二胎房貸則是來自於融資公司本身的資金；
無論是銀行或是融資公司、資金金流的出入都會受到檢視、經得起大眾的檢驗。
所以建議申請二胎房貸還是優先考量銀行或融資二胎、
真的不得已才建議申請融資公司以外的民間二胎管道應急。

4. 要求提供證件正本
任何的借款管道當中（包含民間二胎管道）、
如果有遇到對方要求您先郵寄證件正本、存摺正本、
或是要您在手機上面驗證信箱或手機號碼、
幾乎就可以確定您是遇到貸款詐騙了；
甚至有些詐騙或不肖業者還會要求民間二胎的申貸人先提供土地謄本或是房屋權狀、也是非常危險的二胎貸款 NG 行為。

5. 無對保與設定流程
各種二胎房貸的流程都大致與銀行的房屋貸款大同小異、
差別只在於放款單位以及設定抵押權的對象不同而已。

所以在辦理二胎房貸時、當面對保的流程相當重要、
也是保障申貸人權利非常重要的環節、所以務必要確認清楚是否有當面對保流程。

除了要當面對保後才能簽約以外、也建議要在對保時確認債務人是誰。

6. 代辦、詐騙或假冒
有一些代辦公司或是民間金主會自行假冒代書的身分、
自稱是代書並且提供代書二胎借款服務、如果在網路上遇到自稱代書的人、
在沒有看到地政士證書確認身分以前、請不要提供「證件正本」以及「預先繳納費用」、如果不需要當面對保、幾乎就是假冒或是非法經營！

7. 事先要求付服務費
有部分民間二胎管道會在申貸人剛提出二胎申辦需求的時候、
就預先收取一筆辦理費用；
通常各類正常的貸款管道（如：銀行二胎、融資二胎或是正派的代書二胎）
是不會需要向申貸人收取「委託費」的、只要出現「委託」、「委任」相關的契約或是收費者、幾乎就是代辦公司。

且大部分常見的民間二胎管道、
都是在撥款的時候扣除必要的行政規費、手續費等金額、
直接將扣除收費後的金額撥款給申請人、
如果在民間二胎管道當中有尚未核貸就預先要求支付費用或是匯款的情況、
就必須要提高警覺多加注意了、很可能繳出去的錢有去無回。

8. 暗藏其他隱藏費用
收費合理的民間二胎、
除了必要的地政設定費用以外並不會再多收其他的費用、
單純只從利息與專業服務來獲利、
但是有部分的代書卻會在「地政設定費用」、「政府規費」和「利息」以外、
利用各種名目來獲利（包含但不僅限於：車馬費、介紹費、手續費、佣金）。

民眾如有申請民間二胎的需求、建議先了解放款方的收費方式如何、
才不會在急需資金的時候又讓拿到手的貸款金額大大縮水。

我適合哪種民間二胎管道？
建議申請民間二胎管道之前、先評估過自己的還款能力與條件、
建議找由「上市融資公司」（裕融新鑫）提供資金款項的「融資二胎」（新鑫二胎）服務、較為安心有保障。

民間二胎與融資二胎一樣嗎？
銀行等金融機構之外的二胎管道統稱為「民間二胎」、
民間二胎是許多二胎管道的統稱、其中也包含融資二胎管道。

但是融資二胎管道比起其他民間二胎更值得信任、也更加可靠、
建議有資金需求者優先找融資公司辦理二胎房貸。

「上市融資二胎」
較為可靠、而一般的民間二胎可能缺乏保障、兩者的風險與優缺點都差非常多、
也因此有許多網路文章會將融資二胎與民間二胎分開來說明。

怎麼分辨融資二胎與民間二胎？
前面介紹過「融資二胎」是所有民間二胎管道當中、
較不必花費心思去驗證真偽的二胎管道
而申貸人務必要特別注意的是許多當舖業或是民間二胎業者
會在網路上以「融資公司」的名義招攬生意、
雖然一樣都是以企業的方式提供融資服務、但是當舖的利息上限就是比較高！
而民間二胎房貸如果月息超過1.4%、整體的利率也會比融資二胎來得更高。

怎麼選擇好的融資二胎？
想要申請融資二胎房貸、
建議您找有規模、知名度高且上市上櫃的融資公司來申辦融資二胎房貸。

這是因為上市櫃融資公司的財務透明、且財務狀況會由股東們共同監督、
和其他無人監督的代書、當鋪及私人金主等民間二胎管道相對較為透明、
有保障；因此在所有民間二胎的管道當中、上市櫃融資公司比起私人的事務所、
網站或是私自放款的個人都還更加安心、可靠。

有哪些上市公司推出上市融資二胎？
國內三大掛牌上市的融資公司分別是「裕融企業股份有限公司」、
「中租控股股份有限公司」以及「和潤企業股份有限公司」這三間；
但是在這三大國內上市融資公司當中、
只有「裕融新鑫」獨家提供一般民眾及中小企業主都可以申請的「二胎房貸」（融資房貸商品）。

小提醒
申請 二胎房貸 務必要注意「不要頻繁送件申請」，
因為每一間二胎承辦銀行在申貸人送件申請二胎房貸的時候
都會調閱申請人的聯徵信用報告
如果密集送件申請而導致聯徵信用報告留下短期內頻繁因貸款調閱的紀錄，
這樣的狀況就稱為「聯徵多查」。

「聯徵多查」會讓後面查詢聯徵報告的銀行認為二胎申貸人資金需求過於急迫，
或是會認為申貸人的信用狀況不好而使得銀行二胎房貸申請遭到婉拒。

以上的情況就稱為「聯徵多查」、「聯徵密查」，
雖然不會扣減聯徵信用報告的評分，卻會在聯徵報告給銀行比較不好的觀感。

要避免聯徵多查的狀況，建議在網路上瀏覽二胎房貸專案的時候，
要特別注意表單的資料填寫和勾選的同意書；
很多時候民眾以為只是留資料等專員連繫，結果卻是自己已經送出貸款的申請，
聯徵信用報告也因此已經被調閱過並留下紀錄了。

延伸閱讀
急需資金周轉,除了銀行還有借錢管道嗎
民間貸款 流程、利率及注意事項，避開 民間貸款 的風險