何謂不動產持分,分別共有與公同共有的差別?

王代書
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講到持分貸款問題,一定要先了解名下的房屋持分土地是哪種持分。土地持分又可分為「公同共有」及「分別共有」,兩者最大的差別在於持分比例。

公同共有:一塊100坪土地由兩個人共同擁有,兩個人共同持有全部100坪的土地所有權。

舉例:兩個人共同繼承一塊100坪的土地,兩人都有100坪的所有權。

分別共有:一塊100坪土地由兩個人共同擁有,兩個人分別持有各50坪的土地所有權。

舉例:兩個人共同繼承一塊100坪的土地,兩人各自持有1/2的產權(50坪)。

名下持分土地或持分房屋該如何處理?

持分問題雖然很棘手,但是常見的處置辦法有這幾種。

持分貸款

持分雖然銀行不能貸款,但還是可以向王代書辦理。持分的房屋或土地會因為「產權不完整」而被銀行退件,除非全部的所有權人都出面簽名,才可能辦理。但近年銀行限縮貸款的政策,就算是全部人都出面,仍有可能被退件,畢竟持分的問題比較複雜,銀行寧願不賺利息錢,也不願冒一丁點風險。

閒置

閒置土地是最不好的結果,每年不但要繳地價稅和房屋稅,還不能夠出租、收益。但遺憾的是,目前台灣因持分問題而閒置的土地非常多,只要到舊城區就隨處可見。

閒置的原因有些是地主移居外地、共有人太多人多嘴雜、親戚間相處不融洽…等種種原因。

分割

通常分割會在辦理繼承時、土地移轉買賣時、欲自地自建時,辦理土地分割。尤其是如果想要在持分土地上蓋房子,一定要先向地方的地政事務所申請土地分割,才能避免後續爭議。否則屆時蓋好之後,才發現建築物佔到其他共有人的土地,可能會被法院要求拆屋還地或是每年繳交地租,就會得不償失。

變價分割

變價分割通常是持分房屋比較常見,因為房屋無法分割,只能藉由法院拍賣後,由持分共有人以持分比例來分配價金。

持分土地要變價分割通常是土地分割協議不成,最後才藉由法院拍賣來解決,而拍賣後其他的土地共有人有「優先購買權」,可以以拍賣價格優先購買該地。

出租

有些人會出租土地給他人,而租金就由全部的共有人自行協議如何分配。

持分收購持分買賣

民間有些建設公司或土地開發公司有在專門辦理持分土地收購,王代書也有辦理持分收購,可以填寫下方表單諮詢。

CC BY-NC-ND 2.0 授权

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