WHY？貸款成數竟不到3成！貸款成數不如預期的原因為何？

今天看新聞，看到一個買店面貸款成數卻只有29%的新聞案例，新聞報導中提及購買商用不動產須注意用途別，因為這個案例就是因為用途別為「住商用」，因此最高只能貸到四成，銀行估價又偏向保守通常不會給到最高成數，以至於發生了自備款需71％的窘境。

自備款都已經準備5成了，這等財力竟然成數這麼低？問題出在哪裡？還有哪些會影響成數而我們不清楚的原因？我跟大家一樣好奇，所以整理出來跟大家一起分享～

新聞來源：經濟日報
參考聲明：經好事貸同意部分轉載

房貸新聞：買8千萬店面自備5成竟不足，購買商用不動產注意用途別

〔經濟日報 記者游智文／台北報導〕和屋主一番議價，最後談到8,000萬元。這位退休族算了一下，自己名下沒有房屋，正常住家貸款可貸款七至八成，店面貸款比較少，但應該可貸到六成左右。自已手上有4,000萬元，保守一點，貸五成4,000萬元，應該沒問題，於是就直接和屋主簽約買下。

沒想到簽約後案件送到銀行，別說六成，連三成都不到，銀行只核貸兩成九、2370萬元。

詢問之下才知道，原來該間店面含一樓及二樓，一樓用途為店舖，二樓用途是住家，一、二樓有內梯，登記謄本記載為「住商用」，因此被認定是新北市7,000萬元以上高價住宅，貸款成數最高只能四成，加上銀行估價只估5,925萬元，以致於自備款高達71%。

鄭文在表示，如此結果，讓民眾傻眼，好在他人脈廣，緊急調度，兩周內籌足1,630萬差額，順利完成交屋。（經濟日報）

經濟日報新聞報導指出：最近有個退休族想當包租公，看中了一個黃金店面，沒想到跟銀行貸款，竟然連三成貸款都拿不到，到底是怎麼一回事。原來該間店面含一樓及二樓，一樓用途為店舖，二樓用途是住家，一、二樓有內梯，登記謄本記載為「住商用」，因此被認定是新北市7,000萬元以上高價住宅，貸款成數最高只能四成，加上銀行估價只估5,925萬元，以致於自備款高達71%。好不容易存夠一筆錢買房，簽約後卻發現銀行核貸成數比預期的低，自備款準備不夠該怎麼辦？

購屋貸款－銀行審核的重點

現在銀行貸款很嚴格，所以你要貸款以前，你必須要確定幾件事情：

• 負債比

貸款案件審核，銀行第一個就是要計算你的負債比，負債比要如何計算呢？ 就是用你每個月的收入，去繳貸款之後，這個負擔占了你收入的多少比例，這個比例就稱為：負債比例，銀行正常是抓70%，也就是說假設你的薪水是5萬元，你每個月只能夠有35,000元可以去繳貸款，如果貸款800萬20年，我們利率用2%計算，一個月是要繳4萬元，所以房貸月付金4萬元，你每月支出只能35,000元，不好意思，負債比過高；那如果30年房貸的話，月付金就在35,000元以下，就過關了。

• 聯徵

還有一個比較關鍵就是你的聯徵報告，信用評分是多少？ 千萬不要使用信用卡循環，因為這是讓信用評分降低的最主要原因。其實我以前在銀行的經驗，我遇到很多都是爸爸、媽媽出頭款去買房子，結果小孩子貸款貸不過，負債比太高，後來爸爸媽媽也要進來做保，這樣貸款才會過。

購屋貸款－貸款成數不足怎麼辦

(1)銀行房貸貸款成數決定因素

• 房子座落地點

一般銀行承做購屋貸款的成數，落在7.5成到8成，銀行房貸成數，會取決於房子座落在哪邊？ 第二個就是：借款人的條件，依照上述兩部分的條件去評分審核。

銀行喜歡六都，再者把房子劃分的更細，分成A、B、C、D、E 它分成5個區域。銀行比較喜歡做的就是A跟B，C這三個區段，D區的物件就勉強，E區就不愛，如果房子坐落在E區，除非是借款人條件很好，如上市櫃公司員工、軍公教人員，不然銀行都會回覆：這個區域銀行不承做。

• 貸款人條件

關於借款人部分也有劃分成A、B、C等級：上市櫃公司員工、 軍公教為A級客戶、辦公室一般公司的上班族為B級、領現族為C級。A、B是主要承做客群，C則不愛。

(2) 貸款成數不如預期的原因

• 買貴
• 貸款人條件不足

那為什麼貸款成數會不如預期，簡單講就是買貴了，第二個可能就是你條件不夠好，銀行不願意貸那麼多給你，就這兩個。

假設我是買1,200萬，結果銀行是估1,100萬，假設銀行貸款貸8成，它就是用它們估價的金額貸給你8成，1,100萬貸8成就880萬，你買1,200萬所以你的自備款就是320萬。

在這邊教各位一個小技巧，就是你可以在簽約的時候，押一個但書：就是我們這一次的買賣合約這一個買賣件，如果貸款的金額沒有達到多少，這個約就解約，你可以這樣子寫。但是前提是他們簽約的代書要同意，你像建商的話，他是不會跟你簽這一條的，如果建商會跟你簽這一條就是，他房子賣很久，他希望賣掉，好，那我就跟你簽這一條，那他會協助你，幫你把貸款辦出來。

如果你真的（頭款準備）不夠的話，就是只能夠用個人信貸去補，比如說以現在目前市場上新光銀行、台中商銀，它們都有貸到9成的房貸專案，比如說你房子是買1,000萬，房貸貸給你800萬 8成，然後另外再貸給你100萬是信貸，所以你是貸到房價的9成，但是這信貸它可能就是給你分7年還或10年還，然後利率可能就是4.9%。