我偶爾自問：在台北找房和在德國找房，兩害取輕選哪個？我的答案會是：都不要。

謝謝佳禾的邀請與介紹！

我於2008年赴德，先是在德法瑞邊境的黑森林城市弗萊堡，後來移居到曼海姆，以曼海姆／海德堡為生活中心，並在大學從事博士研究，題目是古希臘的醫學思想與形上學。

我在本行之外，還撰寫德國時事評論的理由是：德國媒體的內容確實相當精采，閱讀它們讓人非常享受。並且，主流社會裡存在著某種「丈量世界」的知識癖好，各類資料、知識、與理論資源不但齊備，也很容易透過媒體平台延伸取得。對我而言，組織撰寫德國時事的過程，和追求知識上的樂趣是一致的。

今天這個主題——「瘋狂房租」現象——對我來說是很特別的。撰寫這個題材，不只是追求認知，背後還有一個隱藏動機是抒發自己的怨念。

「瘋狂房租」現象涵蓋了：2010到2017短短幾年內，湧入德國房市炒房的投資額翻了3倍；都會區地價房租戲劇性地暴漲，租屋族一屋難求；緊急推出的價格管制政策無效，都市仕紳化的問題也終於在德國白熱化。對於長久以來以居住正義模範國自豪的德國而言，「瘋狂房租」是諷刺性十足的。

除了2008年金融海嘯後歐洲央行採行低利率並誘發國際熱錢湧入德國房市之外，觸發瘋狂房租現象的還有一連串背景條件：

1、德國境內、乃至於歐盟區的經濟活動，集中至德國都會區的情況越來越明顯，國內外人口也隨著湧入，住宅供不應求。可以說，瘋狂房租現象是德國景氣大好的黑暗面——這是最好的時代，也是最壞的時代。

2、德國原本就存在建地不足、土地變更困難、核發建照程序繁瑣的問題。

3、為求財政平衡，政府讓社會住宅大量退場、私有化，釋出的社會住宅絕大多數都成為投資標的。

4、德國徵收土地稅的基準老舊，德西自1965年就未再更新，德東更還在沿用1935年的基準，無法公平徵稅、亦不能有效抑制土地炒作。上個月聯邦憲法法庭新出爐的判決已認定目前土地稅機制違憲。

5、雪上加霜的還有：德國各邦分別在2012到2015年將文科中學從13年級縮短為12年級畢業，輪番讓各地畢業生人數瞬間翻倍，各大學城居住需求和房租往上飆升，一旦漲過就回不去了。

從2012年開始，相關議題與亂象就已頻繁浮上新聞版面。房租不合理地暴漲、看房大排長龍、租屋歧視越來越嚴重、房東為了調漲房租用各種手段逼租客走人......等等。

大概在2015年之後，這些題材幾乎成為媒體版面上的固定來賓。去年年底至今，都快要演變成消息轟炸了，每隔一陣子就要上紙媒頭版／封面、或是成為談話節目的主題。

一如2013年，瘋狂房租問題於2017年再次成為大選的核心題目。也一如2013年，這次各政黨在選戰時一樣信誓旦旦慷慨激昂，但選後組成的新大聯合政府，依舊沒有全盤計畫來對治問題。新政府還是回到「小小政治」（politisches Klein-Klein）的姿態，混用管制、補助、稅改、社會住宅的微調，被動地進行雞尾酒式配套。套用比較新潮的講法：這或許反映的是「後民主」普遍的治理困境。

瘋狂房租已廣泛影響德國租屋族／購屋族，並且改變了特別是都市居民的生活感受、以及人們對政治與社會現狀的想像。這個衝擊來得非常快又劇烈。我認為，它在相當的程度上決定了近年來德國社會集體不安的底蘊。除了難民潮之外，瘋狂房租應是近年來右翼震盪與民粹興起的國際趨勢著床在德國的重要土壤。

我們在2009年與2015年都各搬了一次家，對照前後兩次在曼海姆／海德堡周遭找房的經驗，很明顯地感受到變化的劇烈程度。無論是所面對的房租、競爭、以及租屋歧視的狀況，隔了短短的6年，幾乎有天壤之別。

但對我們而言幸運的是：曼海姆雖然房市緊繃，但還沒有熱過頭。它是個屬於移工的工業城，且屋源較為充足：它擁有1960年代社會住宅奠基期西德單一規模最大的社會住宅區、以及駐德美軍基地撤離後釋出的大型宿舍區。我們歷經磨難後，終於還是在市郊的那個大型前社會住宅區找到新家。至今它早已私有化，幾乎都是投資客委託住宅管理公司在經營。但這個偏郊地段的房價還炒不起來，租金大抵仍反映「前瘋狂房租時期」的水準。

相較於曼海姆，10公里外的海德堡，這個我習慣開玩笑稱為「屬於土豪、文青、經理人與觀光客的」、「廣告與實物內容不符的」、「國際化的庄腳」，則是相當緊繃的一級戰場。

2017年底到2018年初，我們再次搬家。這次離開了德國，到維也納找房，很大程度上是個解脫。拿德國和奧地利這對雙胞胎來比較，情況相當有趣。雖然我才剛住進奧地利不久，對這個國家理解還不深入，但若大家有興趣，我可以淺談我的維也納經驗。

除了「瘋狂房租」之外，我也樂意分享我個人在德國居住的大大小小經驗、以及相關的社會觀察。