融资监管越来越严格的片区开发

2021 年 11 月 6 日

重御世之术，轻经世之法。上下贪墨，挥霍无度。集封建手腕于大成，愚民弱民疲敝天下，这就是中共治下的中国。

今天讲的很多例子，如ppp项目。bt垫资模式，以及城投公司，咨询公司，地方政府视角完全不同。城投公司主要业务是融资，是地方政府的下手单位。例如由铁道兵改组的中建八局。市场化之前，不需要自己接项目，在办公室等电话，或着摊派任务。而市场化改革，就是让企业自行接订单，原先在北京有办事处，现在也要考虑市场的需求。

因此，不同地区的政府，企业视角当然不同。社会资本为什么要参与建设，心态也不同。例如，同样是20个亿的项目，投资经济发达的沿海地区，显然比投资新疆，青海，陕西经济欠发达地区要稳当的多。这是现实问题，在商言商。

每一个决策者面对的情况都是相似的，有多少资源可以利用，怎么分配利益，以及可操作性这三点。民主制度下，政府是“管不了”；独裁制度下，政府是“管太多”。例如工会，社会功能性团体（妇联，教职工联盟，残联等等），是可以跟政府打官司，而且长期捍卫自己利益的。为了加强独裁，必然投入大量资源维护独裁体制拥护者，这就是基本的逻辑。正如人离不开吃喝拉撒一样，掌握更多的资源，天然形成垄断。（市场因素暂且不谈）如石油，电力，教育，钢铁，航空，军火等行业的垄断。任何模式都是有利有弊。独裁模式能够集中力量办大事，也会带来相当大的副作用。集体利益不能是赌徒心理，对独裁政府来说，天然地捧民族主义，即可以维护政权稳定，又能掩盖执政失能。任何事业立项，都离不开技术，资金，管理这三项，这肯定不可能共产，平均。多劳多得，二八定律是人类社会发展的核心。搞明白这些，才能谈，为什么我们需要某种制度来保障自己的权力。

94年税改是中央与地方税收的分水岭，在94年前，中国实行过包税制，这种背景下，共产党中央的财政与地方财政及其不对等，这也是共产党中央害怕的一个原因。像广州的税收一度与北京达到了6:4（六四开）名义上，财政收入要用作外交，教育，国防，维稳。实际上地方部委，企业的经济效益与收入颇丰。因此中央以尾大不掉为由，将地方增值税、企业所得税、个人所得税、消费税一半以上或全部，规定上缴中央政府。税收上缴带来地方财政紧张，没钱发工资，这就是国有企业大下岗的原因。这也是地方政府经济收入转入卖地的原因。从此开始国税与地税的划分。

土地出让金收入，因此成为地方政府的大头收入，这也是香港模式开始在中国实行的开端。

地方政府的土地财政，出让土地，又带来新的难题，本身就没有财政盈余的政府，如何实施配套设施建设，比如你要卖地，首先要修路，修路钱哪里来？要盖居民区，就要调配电力设施，水力设施（污水处理），娱乐设施（商超电影院等等）……

为刺激消费，必然要开发市场，这就是农民进城的开端。（城里人已购买房产或不需要新购房产）这些新建的开发区，房地产项目，就这样必须引进新的购买人群。

农民不进城的原因也很简单，进城没有工作，没有收入。这就是地方政府招商引资的基本思路。要盖工厂，要办企业，从而使得资金开始流转。

招商引资，补贴企业，修路搞基础设施（为了卖地），又加大了地方政府的财政开支，所以为了回笼资金，地方政府光卖今天的地是不行了，还要卖明天的地。这就是大规模拆迁的根本原因。开始不再小规模地拆迁，进行大规模的，成片区的“开发”，形成了片区开发。

土地一级开发商

这种情况下产生的土地一级开发商，“企业与政府利益分成模式”。例如企业与政府利益五五开，三七开。房地产也由卖房思想转变为卖地思想。（卖地简单，来钱快）是为一级开发商合作模式。

在海南岛房地产崩盘后，2006年在《关于规范国有土地使用权出让收支管理通知》（国办发【2006】100号），国务院规定，土地出让收入全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。土地一级开发合作模式就被禁止了。

BT垫资模式。

施工单位不仅提供工程施工承揽服务，还提供资金垫付。地方政府前期开发投入大大减少，甚至一毛不拔（一分钱预算都没有）所以大量的施工单位，资金周转困难，纷纷跑路，上游开发商跑路，下游包工头也跟着跑路，农民工讨薪就是这么来的。

直到2019年，江浙地区才严到政府投资项目以带资承包方式建设。（处罚省级分管领导，但很明显，其他省份压根不会严查，因为拉不到资金）

PPP模式

习近平上台后，十八届三中全会，搞了“在十一个方面开展深入改革”的文件。允许民间资本进入非共产党垄断的行业（国计民生垄断行业）。

2014年开始，财政部开始鼓励“政府与社会资本合作模式”（ppp模式）ppp建设模式开始兴起。国务院、发改委、住建部、环保部等部委开始制定ppp相关管理办法。

这种模式其实就是BT垫资的子版本，以法律形式规定，业主方（政府）在建设期内无工程款支付义务。也就是说政府可以“依法合规”延后款项支付。工程款支付由银行负责，因为银行开始参与项目工程。这样，基金，券商等等机构也开始参与项目的运作。政府亲自玩杠杆，比如一千万资金，可以搞一个亿的项目，甚至很快回笼资金。

基建规模在14，15，17年开始大规模爆发。城市化进程加快。加大城市人口流入。人流进来，配套设施开始完善。

2019年开始，又规定ppp项目规定不得超过当年本级一般公共预算支出10%。借新债还旧债的模式，政府破产风险，城市破产风险。土地财政问题，今天的地（财政饭）已经卖完，明天的地（招商引资）也已经卖完。所以现在开始卖“后天的地”。

这种背景下，地方政府与各级咨询公司又想出了两种不同的ppp模式。

ABO模式，缺点是无财政背书，金融机构不支持。这就是地方政府授予企业的权利。
股权+EP C模式，缺点是投资方倾向投资优质资产（好的地块），不投入差的地块。

但是资金通路越来越窄。中央监管越来越强。审计上卡项目的脖子，隐性债融资一票否决。垫资工程，责任可以追到省级领导。因此为了融资，势必开放新的项目模式。

片区特许经营权。

授权片区开发，政府绩效奖励补贴。简单来说，政府把职能让渡给平台公司。而这些平台公司为了再规避风险，合同上留个后门。不仅换马甲经营，比如施工单位名字叫“社会资本”，而且要求允许特许权人寻找第三方开展特许权联合开发。简单说就是外包。

拿到项目的平台公司，再与其他公司展开特许权联合开发，共同出资组建项目公司，并继承特许经营权，实施片区开发。平台公司根据项目公司片区开发绩效，支付开发回报。

社会资本通过公开招标获得联合开发特许经营权，建设工程施工无需二次招标。两标并一标。企业是政府的白手套，因为企业隐性债务风险没有政府那么高，企业可以破产，而共产党治下，地方政府不能破产。

根据以收定支原则。政府把盈利来投入建设，就没有隐性债务风险（击鼓传花）。

项目公司根据中国人民银行【2019】第4号令《应收账款质押登记办法》，将特许经营开发回报应收账款。进行质押融资，合法合规。项目公司融资，属于企业融资行为，政府方不并表，不涉及政府隐性债务融资审查。2020年GDP总额101万亿，全社会固定投资额53万亿。土地出让收入同比增长31.3%，地价同比上涨2.9%。地方政府还有的卖，也有的赚。

例，某市的片区开发工程

静态平衡测算：项目投入，征地拆迁100亿，工程建设42亿。
项目产出，土地价格560万元/亩，合计151亿元。

动态平衡测算：项目投入142亿，资金成本20亿，合计162亿
项目产出 可出让土地数量2700亩，土地价格560万元/亩，扣除刚性计提18%，合计131亿元。
资金缺口30亿元，依托财政，项目能干成。

在武汉肺炎肆虐期间，地方财政收入由13%涨幅直降3%。中央减税降费压力，财政难以支撑项目建设。因此即使是30亿元对于地方政府也拿不出来。标志着增量经济转变为存量经济。而2020年是十三五收官之年，这种项亟待上马。项目不能拖不能等。恰逢此时习近平又指示房住不炒原则，限量限价。（土地与房产市场限量，限价）中共的官，一项如此，局长跟市长交代，市长跟省长交代，一路到“人大”。

所以这些资金，全部担子落在社会资本头上，拆迁资金只能依靠人民群众的力量。民间资本企业（平台公司）出50亿的资本金，要3-5个亿的利润。也就是说，50个亿资金要干150亿规模的工程。不然这笔钱存银行，按基准利率，一年利息2.5个亿。企业是不会追跌的。

除了动迁资金，还有项目启动资金。拆迁户早签了拆迁合同，等着要钱。施工队等着政府付工程款。市领导三天两头来调研。这时候地方政府就想出来了房票。也就是说，本来要补给你10万，现在只给你2万，其余拿等额的房票作为补偿。（房票毕竟不是硬通货，票面价值1万的，往往市场上8千就能买到，而且还规定只能购买某某小区安置房）

由纯货币安置转变为部分房票安置。地方政府印房票，再由社会资本建安置房，老百姓再拿房票换安置房。空手套白狼。左手倒右手。这种情况下，钱还是不够，政府为提高收入，将原560万/亩价格地价提升至1100万亩。同时为了提高土地附加值，开展公园，绿地，体育馆，医院，学校，图书馆等配套设施（拉伸地价）

项目运营时间也由5年到变到10年。300亿的地块，还给银行后，满打满算，地方政府收入仅5个亿利润。于是一套组合拳打下来，原本拆迁款要30亿，现在只要地方政府拿出20亿就能开工，中央六保六稳出来后，政府现在连20个亿都拿不出来。财政局不批款。于是又面临重大变故。

不得已，重新变更项目流程，由政府开发放权到平台公司，平台公司与社会资本组建项目公司，项目公司拿到钱开始拆迁，拆迁完成后的地块，再到银行等金融机构贷款，拿到钱再建设，卖地。这时候就在打时间差，根据以收代支原则，今年贷款的钱搞建设，工程项目，政府再收土地出让税收益，继续补给平台公司，平台公司再投给项目公司（开发回报）。然后再拿去拆迁，再从银行贷款。再卖地。

项目周期后期由政府注资给平台公司，平台公司回购社会资本股权，社会资本退出。开发回报资金给到项目公司，然后偿还金融机构贷款。（还银行钱）这种操作前提是，三年必须完成动迁，片区全面开工。（这就是变种的ppp，因为ppp项目三年内不得卖地。提前收未来的利益，提前回笼资金）

政府投资乘数效应，各方主体能够承受吗。发改委说，高杠杆项目，收益覆盖不了投资，社会资本跑路，平台公司资金断裂，怎么办。项目不能做个半拉子。（1:60的杠杆）这时平台公司必然要拿到医院，学校，停车场，特许经营收益。拿融资利差来运维收益。

同时，中央又搞了两重一新。于是项目只能重新包装，建一些符合政策的设施，争取银行信贷……

我记得有条规定是这样的，国有企业投资ppp项目年回报率不得低于8%，那么国企不做的单子，比如修路，修桥。有些是为了政绩上马的。中标的企业怎么盈利？要知道ppp项目是涉及到法律，工程，公关，管理等庞大的项目。三五年运作是正常现象。比如南京长江大桥隧道案。如果利润达不到，资金出现问题，该用钢筋的地方给你偷工减料，能不出事吗。出事了就压下来，谁能负责呢。参考2019年无锡高架垮塌事件。政府权力越来越大，财政支出越来越多。共产党政府就是什么都要管。当然，以目前中共多风控体系和资金运作，共产党垮台可能性很小，但局部衰落是一定的，国力达不到，很简单的道理。

这个项目我们看下来，风险还是很高的，高杠杆高风险这是一定的。社会资本只是一个马甲，参与竞标的公司背后的政商关系，或者就是红二代的白手套。这些公司实际控股人，大多手眼通天。至于地方政府如何，银行信贷收不收的回，他们当然不考虑，甚至可以完全合法合规地拿工程款。（的确是合法合规），咨询公司在服务政府这个客户的时候，也不能担保项目成功，原因很简单，资金到位才能做的事情，资金不到位，政府也没办法。

中国政府这几年各种操作，例如电商收税，刷单收税，房产税等等。都是基于此类因素，官员要政绩，六保六稳，越是经济重镇的官员，越心累。各项监管，各种条例法规，怎么捞钱都成问题。报批发改委，中央的项目，又不能说停就停。那么只能绞尽脑汁地卖未来，卖预期。所以地价不能跌，房价不能跌。

<不管再怎么换马甲，农民工讨薪问题，包工头问题，工程建设问题是根治不了的。>

2021年武汉光谷发生了一起枪杀律师的案件，即包工头枪杀维权律师。