拿到老屋翻修報價單嚇傻!網曝「關鍵點」在這

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好煩惱 老透天到底要選擇「老屋翻新」還是「老屋重建」比較好!相較於新成屋的價格,老屋的公設比較低,成交的價格相對比較低,近年來越來越多人選擇價位較低的老公寓、透天,然而會產生出一個新問題,老屋由於屋齡問題,會產生管線老舊、房屋結構出現崩裂等問題,當水線電線都要重新裝設,客廳臥室壁癌需要打掉重做,評估完老屋狀況,竟然大爆預算,到底重新翻修比較划算還是打掉重蓋會讓成效最大化呢!

好煩惱 老透天到底要選擇「老屋翻新」還是「老屋重建」比較好!

相較於新成屋的價格,老屋的公設比較低,成交的價格相對比較低,近年來越來越多人選擇價位較低的老公寓、透天,然而會產生出一個新問題,老屋由於屋齡問題,會產生管線老舊、房屋結構出現崩裂等問題,當水線電線都要重新裝設,客廳臥室壁癌需要打掉重做,評估完老屋狀況,竟然大爆預算,到底重新翻修比較划算還是打掉重蓋會讓成效最大化呢!

一、老屋翻修重建流程

現在房地產市場不斷攀升,越來越多人選擇添購老透天,透過翻新或者重建,在有限的預算成本下,而老屋翻新跟新成屋裝潢,最大的不同在於基礎的結構工程,由於老屋年老失修,管線會老舊、壁癌等問題都會隨之而來,會花比較多心力和預算在此,而老屋的改造流程如下: 

 1. 保護工程 :

就是要做好保護工程,從公寓的電梯、樓梯間及走廊等外部空間,到屋裡天花板、牆面、地板與原有收納櫃等內部空間,只要是施作工具、油漆建材會經過的地方,又沒有要拆除的區塊,都該予以覆蓋保護,以免不必要的碰撞弄髒。

  2. 基礎工程 :

顧名思義就是拆除原有裝潢,將空間歸零,這時候會發現自身實際屋況,像是有沒有漏水壁癌的問題,這時候可以一併列出房屋所需調整的結構問題,

像是防水措施、結構加強、隔間拆除、管線重拉、鋁窗更換與泥作等,都會在這個階段完成。如果老屋體質沒有調整好,日後問題會很難解決。同時可以請專業團隊依照老屋結構狀況提出建議,建議老屋重建還是透過整修比較適合。

3. 裝潢工程:

做好基礎的結構安全之後,再來就是硬體裝潢的部分,包含木作、系統櫃、油漆、地板、冷氣、天花板,以及插座開關等,這涵蓋整體風格的關鍵,可以與專業設計團隊溝通風格設定,現代風格或者無印良品等文青風,建議可以上網尋找各種照片輔佐設計師理解意思,在與跟專業的設計師或統包溝通時,務必要確認好裝潢需求,避免重複溝通會有失效率。

4. 軟裝工程:

軟件裝飾是重建的最後階段,關於家具、燈飾、窗簾、抱枕、植栽、掛畫等元素,給予透天老屋滿滿的靈魂,透過與找設計師美感的建議,打造專屬於你的獨特風格,日後也可以隨著節日或者心情可以自行添購軟裝來替換,老宅裝修後也可以有滿滿的生活舒適感!

二、四大指標評斷是否重建

再來的問題我們可能會開始思考甚至疑惑,有時候會有預算上的限制,當然也希望不要花冤枉錢,這時候必然需要尋求專業的建議,

打掉重練會比拉皮翻新更划算嗎?這沒有一體適用的答案,必須視房屋情況而定。專家建議可以從以下四點來考量:

1.是否有房屋結構上的安全疑慮?

許多老屋的耐震係數都不符合現今的安全標準,甚至是完全不抗震的磚造。在九二一震災後,耐震標準就從「50年一遇的強震」修改為「475年一遇的強震」,也就是必須能承受6~7級的震度。因此老屋即便構造尚且完好,也無法保證在未來強震再次發生時能同樣幸運。這時唯一的選項就是重建,畢竟生命無價,千萬不要因小失大。

2.是否需要做防水工程?

老屋經常會有牆面防水層老化導致的漏水問題,不只產生壁癌成為黴菌溫床,嚴重者甚至會影響結構強度。局部補漏的有效期只有數年,而全面防水工程報價往往上看百萬,而且未必一勞永逸,因此重建可能更為划算。

3.是否需要翻修樓梯?

老屋的樓梯大多是泥作,除了會遮蔽採光,位置也不利於格局規劃,因此翻新時需要敲掉之後換位置重做。但更改樓梯位置是個大工程,需要計算承重、在樓板上重新開口、灌漿填補等,如此龐大的工作量當然費用高昂,讓重做與翻新的成本差距縮小許多。

4.建蔽率與容積率是否符合成本效益及自身使用需求?

如果能申請危老重建,最大的好處就是最高40%容積獎勵。譬如說,本來100坪的房子可以蓋成140坪。除了住起來更舒服,房屋的總價也順勢提高。相反地,如果重建後不能得到更多的容積,那麼每坪分攤的成本就會更高。因此務必是先請建築師確認重建後的建蔽率與容積率是否符合成本效益。

三、老屋重建一定要找建商嗎?

與建商合作的好處是可以將坪數分給建商抵價,減輕屋主的成本。但相對的,屋主在重建後能得到的坪數就會少很多。考量到未來房價增值的機會成本,坪數抵價是否划算還需要進一步評估。但自行辦理內容複雜的「重建計畫書」被退件機率極高,不想與建商合作的屋主還可以怎麼做呢?建築師事務所會是一個好選擇。事務所不僅能代為處理繁瑣的申請程序,且更適合中小型的建案,能靈活提供客製化服務,屋主也不用擔心重建後坪數被分走所造成的損失,黃巢獨有的一條龍服務,從建築設計、房屋營造、室內空間設計做一次性的整體規劃,更能為屋主省下心力提高效率。

四、透天重建預算分配

1. 舊屋拆除費用

包含申請拆除執照、廢棄物清運,以及各項執照的代辦規費。主要會依清運難度與動線長短、廢棄物數量等估算費用,建議每坪的拆除費可先抓2萬左右。

2. 建築師規劃與基礎工程費用

老屋翻新、中古屋裝修,因為需要進行格局及管線的調整配置,以 30 坪來說,整間房屋的整修費用一般會落在每坪 8 至 10 萬以上,大約就是 240 至 300 萬,公寓和大樓沒有太大的差別。如果是只有衛浴設備或廚具進行翻新,每坪約在3 至 3.5 萬 以上的預算。

3. 室內設計師設計與監工費

設計師的服務包括了諮詢、設計、選材、製圖等,費用每坪5,000~20,000元不等,主要依設計師的資歷與名氣而有所差異,但未必收費昂貴的設計師就最適合你,而是要確認彼此的理念是否契合。除此之外,假如希望圖紙上的設計巧思能被100%準確施作,那麼最好讓設計師負責監工,與工班直接溝通。這時就必須支付設計師監工費,費用依空間大小與工程複雜度而定。

4. 裝潢費用

主要分成大塊——室內設計、裝潢工程、家電設備、家具與軟裝佈置。其中設計與工程的費用約佔總預算的75%,家電設備與家具約各10%,軟裝佔5%,我們建議每坪裝潢費用可以先抓5萬左右。坪數與建材選擇是影響價格的關鍵因素。

五、透天老屋裝潢案例介紹


1. 老屋狀況:

  • 屋齡:20年 
  • 坪數:60坪 
  • 居住人數:8人
  • 屋主問題:漏水、壁癌、空間不足

2. 初步溝通與規劃

與屋主溝通需求時,我們了解到由於家庭人口多達八人,讓當初的空間規劃已不敷使用。實際勘查後,團隊發現原屋的挑高與隔間浪費了許多空間,另外窗戶設計也不甚理想,沒有充分利用位處河畔的日光與自然風。最終屋主採納了黃巢的提案,決定以明亮舒適的南歐鄉村風格作為主題,改造翻新老透天。

主要格局規劃為:

  • 一樓:進門玄關之後的主空間為客廳,客廳背後則為兒童閱讀區;設置了ㄇ字型大廚房搭配中島;另外設置大收納間與廁所,以及陽光充足的曬衣屋;餐廳的天花板採用實木。
  • 二樓:主要為父母房與神明廳。
  • 三樓:主要為小孩房、書房、主臥室與衛浴。

舊屋翻修的第一步是進行拆除。拆除之後要仔細檢視現場是否有無滲漏水的問題。接著進行隔間與樓地板天花板重置。這部分的基礎工程非常重要,特別是對於一棟超過20年的舊建築,施工的完善度會直接影響房屋的使用壽命。

想呈現出復古鄉村的氛圍,團隊利用木樑與窯燒文化石點綴於客廳,二樓地板原先的挑高鏤空處被填平加固,用來延伸臥室的空間。依業主需求增設更多的收納空間,讓生活更便利。

而經歷六個月的工程,終於打磨出充滿細節美感,以及充足生活機能的南歐鄉村風別墅。相較於原先的老透天,新屋的採光利用率與空氣對流設計都有所提升,讓房子不在只是沒有生命的鋼筋水泥,而是融入河畔環境,會呼吸的有機體。本案採用了大量開放式設計,讓單層20坪的格局也能有通透又充滿層次的空間,解決了原先人多造成的擁擠感。一踏進去就有無法說出的「幸福感」,專業的團隊藉由持續耐心的溝通與精準解決客人的困擾,讓生活品質大大提升,家是永遠最溫暖的存在。

延伸閱讀:改善通風採光 20年透天老屋裝潢分享

結語

如果預算有限,該如何取捨先後順序,秉持「先求有,再求好」,評估自身老屋管線以及結構完整性,判斷位居地點優勢以及請專業設計公司評斷屋齡與預計翻修費用,衡量是否重建還是翻修,黃巢秉持豐富的工程建築、室內設計經驗,耐心的溝通時間,一條龍客製化的服務,為客戶帶來最大的安心

建議大家可以大量攝取網路上的資訊分享以及黃巢專業意見,讓金額花在刀口上,您既滿意又大大感受老屋重生的光芒!


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CC BY-NC-ND 2.0

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