對買房子的看法

最近家中弟弟和表妹買了房。兩者差別是我弟在2019年疫情之前就有一棟房子，這次是賣掉前一棟換一個比較大、比較新、距離學區比較近的房子，因為他的兩個孩子也即將讀幼幼班；至於我表妹則是預計近年要結婚，打算在婚前用新青安買一棟工作地點附近的兩房。

換言之，無論是我弟或表妹都有買房的實際需求或動機，而非因媒體灌輸不動產是剛性需求、房價會不斷上漲、老了沒買房怎麼辦，或者租金只會越來越貴等恐慌性言論影響。

不可否認，從物價穩定通膨與法幣貶值的趨勢來看，如果一個人的職涯發展，主動收入的成長性不夠且沒建立被動收入組合，趕不上房價與物價通膨的速度確實可能越來越難買房。一來主動收入會隨著勞動價值因年齡而趨近於零，二來沒了主動收入時被動收入是否充裕也會影響退休生活與購置未來買房的能力。

那麼為什麼身邊的人都買房時，我卻沒打算在近年買房？原因在於沒有需求或持有動機。目前住在老家通勤上班，過得很舒適也沒什麼不滿意的地方。無論是我父親那輩或者是我都選擇繼續共享祖父那輩打拼來的房子。少了買房或租房的負擔或壓力，其實做著小資族的工作也是能累積資產，生活開銷也不需要太過刻意的節流。

個人認為，提前房貸買房，本質上來說就是透支未來的賺錢能力。以新青安30年到40年來說，如果房價負擔與所得的比例過高，甚至剛好只能讓一個家庭的儲蓄用在一般生活開銷，那麼在還清房貸前等於是投資歐印在不動產。如果未來房價與地價上漲，固然可以賣掉賺價差，但整體回收的本金扣掉各種稅務、折舊、裝潢費用等等後，是否賺來的價差與回收的本金足夠買一個相同品質以上的房子卻是有風險，更別說是純自住沒打算賣出。

相反的，如果這段期間先選擇投資其他金融資產，創造足夠的被動收入，實質上也是在這段期間強迫自己累積資本。以每年報酬率4%-6%來說，將被動收入都再滾入複利成長，30年-40年後也是非常可觀。更精確來說，如果30-40年後能夠維持相同或以上的購買力，即便到那個時候再無房貸的直接買房，不僅可以更加確定自己的餘生想要長期住在什麼樣的環境與房型，手邊持有的現金流也能有更高的自主權。

當然，能否實現這樣的目標取決於投資紀律與對投資的金融產品是否有足夠的認識(無論是美債、股票、公司債、REITs、各種類型的ETF或基金、貴金屬等等)。尤其是投資紀律，相比於背房貸的人因為要還債無法隨意地賣房，可以保持紀律還債，自己投資因為金流的控制權操之在己，所以需要更多的風險意識和管理能力。

總結來說，個人認為只要評估自己的能力可以負擔買房，並且已經做好長遠規劃且有實際需求和動機，基於居住需求買房會是一個好選擇，而且越早買越好。但是，如果是單純從投資的角度來說，個人認為相同的本金與報酬，在資產累積的階段有更多更好的選擇。