房貸不只是房貸？農曆年前審視房貸的八種可能...?

年底到了，大家不約而同都動作頻頻？朋友Ａ要買房，希望能在新家過農曆年，朋友Ｂ則想拿房子抵押借款，來修繕已經30年的老房子。雖不強求，但能在農曆年前完工當然最好。

這麼剛好我為數不多的朋友圈有兩位要辦房貸，而且還是不同性質的房貸，真有趣，就去研究了一下房貸究竟有哪幾種？

果然，房貸跟車貸一樣，主要是分「購屋貸款」跟「房屋抵押貸款」兩種。而這兩大類再以不同形式與目的、用途細分為八類。

用抵押順位來分，則可分為一胎房貸與二胎房貸。用房貸利率來分則為「指數型房貸」、「固定型房貸」與綜合二種的「混合型房貸」。如有資金活用的需求，則可尋求「抵利型房貸」與「理財型房貸」。最後則是與房貸保險相關的「保障型房貸」。

以下老樣子，將找到的資料跟大家分享，希望大家也能獲得房貸種類的知識，並了解各有哪些優缺點。

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房屋貸款種類有哪些？

房屋貸款有「購屋貸款」與「房屋融資」2大類型，其實還可以再細分為8種方案，以下列點說明各房貸種類的特色與優缺點：

1.購屋型房貸

假如無法一次付清買房的金額，就需要找銀行申請買房貸款。銀行同意撥款後，申請人則將買房的資金，以分期的方式慢慢償還給銀行。而銀行在貸款的期間，則擁有這棟房屋的「第一順位抵押權」。

• 購屋型房貸優點：貸款利率低。

• 購屋型房貸缺點：還款期限長、銀行審核嚴格。

2.指數型房貸

指數型房貸（浮動型房貸）的利率計算方式，是將「指標利率（浮動利率）」與「加碼利率（依個人條件訂出的固定利率）」相結合，其公式如以下所列：

指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率

目前市面上銀行的房屋貸款方案，大都為指數型房貸。而浮動型房貸的利率有2種方式可以選擇：

1. 一段式利率：貸款期間即以（指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率）為計算方式。

2. 階段式利率：通常前2年的貸款利率較低，也是銀行會強調與行銷的部分；一旦到了第3年之後利率則會調高，此時就會明顯感受到貸款的壓力。

• 指數型房貸優點：利率隨著市場變動而調整，更貼近市場實際狀況。

• 指數型房貸缺點：須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。

3.固定型房貸

房屋貸款期間的利率為固定不變，不會隨著央行與市場變動而有所調整，目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率，通常會較指數型房貸來得高。

• 固定型房貸優點：利率固定，不受市場波動的影響。

• 固定型房貸缺點：利率較指數型房貸高；若貸款期間想改成指數型房貸，須付出一筆違約金給銀行。

4.混合型房貸

顧名思義是將固定利率與機動利率相結合，目前市場上只有政府提供的「青年安心成家貸款」，才有混合型利率的房貸方案可以申請。

計息方式

貸款條件機動一段式機動二段式混合式固定2021／01／01

以後撥貸適用利率1.775%第1~2年利率：1.565%

第3年的利率：1.865%第1年固定利率：1.745%

第2年固定利率：1.845%

第3年機動利率：1.865%

（以上青安貸款的利率計算方式可以3擇一，經選定後不可再更改）

• 青安貸款優點：貸款利率低。

• 青安貸款缺點：最高貸款額度只有800萬，若房價有超過的部分須想辦法補足。

5.保障型房貸

保障型房貸也稱為「壽險型房貸」，意思是指在貸款期間內，申請人若是因為疾病或意外，導致申請人身故或失能，進而影響房貸無法正常繳納時，保險公司就會將理賠的保險金，拿來償還剩餘的房貸；假如在償還完房貸後還有剩餘的金額，則會歸還給指定受益人。

• 保障型房貸優點：免體檢就能申請、分擔風險保障加值、貸款利率較優惠。

• 保障型房貸缺點：房貸繳完時，即表示保險也結束。

6.理財型房貸

理財型房貸（也稱為回復型房貸），結合了「一般房貸」與「循環型貸款」二種貸款的特點。簡單來說就是，將已經償還的房貸本金再借出來運用，而且還可以隨借隨還。

1. 一般房貸（甲型貸款），貸款金額按固定年限攤還銀行。

2. 循環型貸款（乙型貸款），銀行給予可循環動用的額度，讓申請人隨借隨還。

• 理財型房貸優點：利率較信貸低、隨借隨還免綁約、動用時才會計息。

• 理財型房貸缺點：銀行審核嚴格、利率較一般房貸高、可動用的額度不高、資金用途有限制（部分銀行限制，貸款資金不可用於投資房地產）。

7.抵利型房貸

向房屋貸款銀行申請「房貸抵利活儲帳戶」，將手上多餘的資金存入該帳戶中，即可折抵房屋貸款的本金，並減少房貸利息的支出。舉例來說房貸有1,000萬，將500萬的資金存入「房貸抵利活儲帳戶」中，只需繳交500萬的房貸利息。

• 抵利型房貸優點：減少房貸利息、降低月付金支出、縮短還款年限、資金可以靈活運用。

• 抵利型房貸缺點：存款金額有限制，並非無上限；貸款利率比一般房貸來得高。

8.二胎型房貸

房屋在有貸款的情形下，向其他貸款機構（銀行、融資公司、民間貸款公司），再申請一筆房屋貸款，而這個流程即稱為「二胎房貸」。二胎房貸與購屋貸款不同的地方在於，二胎房貸的貸款方，擁有這間房屋的「第二順位抵押權」。

• 二胎房貸優點：貸款額度高、撥款速度快、房屋價值再活化。

• 二胎房貸缺點：貸款利率較高。