房價飆漲、建商倒閉，都是營造成本的錯？

最近新聞報導，因為營造成本上漲等因素，開始出現部分建案出現延遲交屋、乾脆不開工，甚至小建商倒閉的狀況。

許多人把這些問題主要歸咎到營造成本，但這個問題其實有點複雜，除了營造成本增加外，也包含財務槓桿玩太大、央行限縮影響、房地合一稅2.0上路後造成短期買賣移轉棟數下降等（真的滿短期的，去年七月上路之後，十月左右就又恢復正常數量了）。

但就營造成本來說有沒有漲？當然有漲，政府公布的營造工程物價指數（包含材料與勞務）2016年到2019年四年漲了9.30%，但2020年到2021這兩年就漲了15.33%；而政府用實價登錄統計的住宅價格指數，2016年到2019年漲了4.85%，2020到2021漲了12.24%。

咦，這樣看來好像建商說的是對的，房價的漲幅比營造成本的漲幅還低，建商就像原物料漲卻不敢調漲的小吃攤販，咬牙苦撐？不過這邊有一個問題，就是實價登錄裡面包含了各種屋齡的房屋交易，那種四五十年的老房子也會算進去，但營造成本提高應該主要是影響新成屋與預售屋的價格。

那我們來看針對新成屋與預售屋的國泰房價指數，2016年到2019年漲了19.12%，2020到2021漲了19.43%，這就遠遠超過營造成本的漲幅了，現在整體來看只是「賺少了」。

那麼如果是排除預售屋、工業宅、屋齡偏高物件的信義房價指數呢？2016年到2019年漲了8.13%，2020到2021漲了22.11%，這兩年漲得還比需要營造興建的預售屋還多啊。

當然，這是一個總體的情況，就跟這幾年買房會漲，前兩年買股票會漲，但還是會有人被套牢一樣。個別建商的確很有可能會在營造成本上升與金融開始緊縮的狀況下出現問題，如果之前看準漲勢把槓桿開大的就更慘，大家購屋時要非常小心。

前兩年購屋市場信心十足，2021年住宅建照的核發數17萬，創下26年來新高，同年房產買賣移轉棟數有348,194棟，也創下2013年後的新高。看到市場熱就槓桿直接梭哈，然後現在怪營造成本漲，實在沒有什麼道理。