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高可慶
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外國人或無戶籍國民無法在台灣辦房貸?破解無身分證者在台灣買房的迷思

高可慶
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辦任何事情都要有身分證的台灣,難道沒有身分證的外國人就不能買房子嗎?其實只要符合這些條件,在台灣買房並沒有想像的那麼難!

外國人在台灣取得土地有限制

   目前政府採取平等互惠原則,依土地法第 18 條「外國人在中華民國取得或設定土地權利,以依條約或其本國法律,中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」。也就是說,假設某國限制台灣人在當地取得土地,那麼,台灣政府也限制該國人民在台灣取得土地。至於具體哪些國籍的人可以在台灣取得土地,只要以「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」的關鍵字搜尋就能找到最新的資料。

   無戶籍國民的部份,土地法第18條主要是針對「外國人」的限制,無戶籍國民理所當然是本國國民,對於取得土地基本上是沒有任何限制的。

   至於香港居民,根據上述一覽表,是可以,但必須持有香港永久居民身分證,且除了可持有英國國民(海外)護照或香港護照外,不得持有其他地區或國家之旅行證照。另外,澳門居民則基於平等互惠的原則,無法在台灣取得土地。

外國人或無戶籍國民可以辦房貸嗎?

   外國人或無戶籍國民在台灣辦房貸絕對是可以的,而且不需要任何連帶保證人,但首先要符合以下 3 個最基本的條件:

  1. 有居留證

  2. 在台灣要有穩定收入,並能提供扣繳憑單及薪轉戶存摺

  3. 要有一定的存款餘額

  第一點主要是銀行希望你在台灣有固定住所,如果你沒有居留證,連談都不用談了。第二點的部份,台灣的銀行通常不會採納國外的收入,主要以國內收入為主,且不能只是薪資轉帳紀錄,最好要有報稅的紀錄才比較好談。最好能提供最近兩年以上的收入證明,這樣銀行更願意給比較好的條件。存款的部份,台灣的銀行可能也不採認外國銀行的存款證明,假如頭期款是存在外國銀行,建議先匯到台灣的銀行,如此一來帳面上會比較好看。

哪些銀行可以辦房貸?

   公股銀行對沒有身分證的外國人或無戶籍國民都不友善,在沒有任何有戶籍國民身份親屬可以當連帶保證人的情況下,要辦房貸是不可能的,因此可以直接跳過八大行庫。

   至於一般民營銀行,據本人所知,上海銀行、台北富邦銀行、台新銀行針對外國人都有明確的規範,當然無戶籍國民辦房貸也沒有問題。另外,匯豐銀行、渣打銀行、花旗銀行等外資銀行,外國人亦可辦房貸,但條件相對比較高。例如匯豐銀行房屋估價低於 400 萬元可能不貸,花旗銀行則有地區的限制,永豐銀行則外國人需有永久居留證,無戶籍國民則無此限制。

成數可以貸到多少?

   有些銀行(例如台新銀行)明確告知外國人或無戶籍國民成數會比有身分證的本國人低,可能只到 6 成左右。但一般還是以房屋或借款人本身的條件為主,如果房屋在偏遠地區,成數自然不會很高,當然貸款人本身的收入或存款等條件也有關係。基本上除非房屋或借款人本身的條件太差,貸 7 成應該是可以的。

沒有信用紀錄還可以辦房貸嗎?

   很多人說先養信用卡,銀行才願意貸款給你。不過,可能很多外國人或無戶籍國民都沒有擁有台灣的信用卡。畢竟台灣的銀行確實對外國人或無戶籍國民不友善,並不是所有銀行都願意讓外國人或無戶籍國民辦信用卡。「信用小白」(無任何信用紀錄的人)可以辦房貸嗎?

   我認為影響不是沒有,但房貸有房屋當抵押品,影響程度有限。就算是「信用小白」,只要有穩定收入及一定的存款,絕對有銀行願意貸款。

總結

   雖然很多網路上的資料都顯示外國人或無戶籍國民辦房貸很困難,各家銀行的官網也沒有明確說明外國人或無戶籍國民可以辦房貸,但事實上沒身分證的人辦房貸絕對是可以的,也不需要連帶保證人。如果要在台灣買房子,本人建議下斡旋前一定要先拿房子的資料(房屋座落地點、坪數、屋齡等)找銀行談條件,且至少應該要問5間以上的銀行。辦房貸不一定要找平時有往來的銀行,任何銀行都可以。另外,可能很多行員對於外國人或無戶籍國民辦理房貸的規定不熟悉,如果被拒絕也不要太失望,可以到另外一間分行詢問,甚至可以直接打電話到總行客服確認,並請客服協助向分行行員說明。

   除此之外,我認為最好要有很流暢的中文溝通能力。如果你是外國人,中文溝通能力不太好,建議帶一位具備流暢中文溝通能力的朋友,否則如果遇到不會講英文的行員,他可能不太想理你。台灣人重人情,和行員建立良好的關係是能夠談到好條件的關鍵之一。在溝通很困難的情況下,也很難和行員建立良好的關係。

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