【Chief Papa 智富爸爸 張志雲】年年買層樓 十年賺一億 房地產篇：改變投資樓市的過時思維
智富爸爸常說「年年買層樓，十年賺一億」，從來不是空談甚至不可能。可是，你在事前必須「內外兼備」，預備好改變！「內外兼備」是甚麼意思？就是房地產投資的內外因素：
- 外在因素：房地產投資大環境的轉變
- 內在因素：你自身的房地產投資觀念需要改變
本文將為你以上兩方面一一拆解
過去香港房地產投資大環境轉變
要了解過去十年樓價飆升的箇中原因就要知曉過去十年香港的房地產發生了什麼事，唯有了解造成現況的主因，才可以繼續預測後市的去向。而樓市其實能夠細分為住宅、工廈、寫字樓、鋪、地廠、車位等等，而住宅又能夠再細分不同價位：400萬以下、400至600萬、600萬至1000萬，以及1000萬以上的豪宅，而住宅樓價升幅高的程度是首當其衝。
房地產投資外在因素1：政府煞停房屋政策
住宅樓宇不斷飆升的原因之一便是供應短缺問題。十多年前在任的曾蔭權提出要大幅減少興建公營房屋的數量，煞停居屋興建直到2011年才決定復建。而他在任內也沒有積極於造地以及發展土地範疇，而這也為房屋困境埋下禍根。
房地產投資外在因素2：發展商勾地政策
當時的勾地政策對發展商並不友好，發展商需要預先拿出幾億至幾十億出來勾地，發展商不願大量現金流被鎖死，買地買少了，新樓供應隨即減少，樓宇單位供不應求價錢自然上升，所以樓市自03年開始持續上升。
房地產投資外在因素3：政府樓市辣招
香港樓價持續高企，政府自2012年起推出多項措施來抑制樓價，包括收緊按揭和雙倍印花稅使置業人士傾向購買小型單位，額外印花稅使業主減少成交，二手的單位數量也因而下跌，最終在供求失衡的情況下小型單位的價格再節節上升。
房地產投資外在因素4：美國量化寬鬆政策
2008年金融海嘯促使資產貶值，財富大量蒸發。美國在2009年實施了量化寬鬆政策，令資本市場上的貨幣大量增加，藉此挽救全球經濟。短時間內熱錢增加成功帶起更多的投資及消費。然而貨幣大幅貶值，促使通漲加劇，百物騰貴，物業價格也因而上漲。
房地產投資外在因素5：美國加息
美國在2014年結束了量化寬鬆，而在2022年半年內已五度加息，累計加幅達3厘，雖然暫時對樓市影響不算很大，但卻也加大了借貸成本，而市民也會傾向抱持觀望狀態，入市意欲下降。而貨幣也會因為加息後而貶值。
三個投資樓市的過時思維
樓市近年的變化很大，而對樓宇的需求也改變了不少。由以往的中型／大型單位變成了小型單位居多，而樓市的遊戲規則同樣也轉變了。而如果我們仍然以以前的思維去買樓，可能會反而得不償失。而其中這三個思維觀念尤甚嚴重。
房地產投資內在因素1：「買樓為收租」的錯誤觀念
老實說，物業出租的回報其實並沒有大家預想中那麼多，一般大約是3%回報左右，而普遍會把樓宇出租的業主也擁有超過一層物業。政府在2008年實施辣招後，除了第一層物業外，購買其他物業時也需要支付雙倍印花稅。
以600萬物業作為例子，需要付上6厘的雙倍印花稅，計算要支付的1%代理佣金以及其他洗費、開支後，基本消費已經約有8%。而如果物業的銀碼更高，該支出更可能佔了9-10%。若我們以3%的租金回報率作計算，政府的 DSD 已一次過收取了未來 3 年的租金收入！
房地產投資內在因素2：「買樓自住」的錯誤觀念
很多人都會有一個錯誤觀念，就是買樓自住好過幫人供樓，可節省當中的租金，然而租金就是把自己物業租出去的機會成本。買樓自住其實就如同自己租給自己，好處是不用找租客而已。
但是現時的樓市正處於調整期的階段，而美國加息和經濟衰退等因素，住宅物業樓價未來調整幅度有可能到二三成，而買樓自住的成本以及支出沒有減少，相對起在外面租樓盤，反而還虧蝕了！而若然當初是在高位以八、九成按揭買樓，更損失了首期以及可能變成負資產！
房地產投資內在因素3：「買樓搏升值」的錯誤觀念
根據上文所提及，現時買樓盤的稅項及使費也不少，賣出時同樣也需要一筆花費，一出一入的交易成本也接近一成左右，而要有盈餘的話則需要樓價升了一成或以上。而現時的政府政策、美國加息、經濟衰退等亦不利於樓市轉勢，一不小心反而更會變成負資產。
Chief Papa 智富爸爸 張志雲的五個最新的樓市策略
看完以上的過去原因以及過時的投資思維後，你一定會想那麼最新的樓盤投資策略又是什麼呢？難道不應該入手樓市嗎？重申這一篇文章並不是一篇住宅樓盤的勸退文，只是想提出在現時的大環境下，入手住宅樓市時需加倍小心以及看清情況而已。而在房地產項目上，除了住宅樓盤，還有很多選擇。
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