【真實計算】什麼時候買房？看懂後，讓你多存 600 萬！(附excel檔案)
「我最近要在桃園買房子」
最近一位朋友跟我分享了這件事，
「可是我哥買了一間套房，就覺得壓力很大了，
我不知道我能不能 hold 住，
但這間總價 800 萬也不貴，離我家又很近」
隨後又說出他的隱憂，
看似可以入手，但又擔心自己資金運用會有問題
「雖然頭期款你媽會支助你，那之後的每月貸款你有辦法負擔嗎？」我提問
「付完房貸後差不多每個月薪水會花光」朋友回答
「買了之後再租給別人收租金，
而且我媽說買房子就是逼自己儲蓄」朋友補充說道
一般台灣人普遍的認知：有土斯有財
這個觀念讓許多人一生背負著龐大的貸款，
不敢離職不敢追夢
「如果是我，我會買股票，晚點再買房」
談話的最後我提出我的建議
因為...
晚 10 年買房將資金先投入股市，
你不但會提早付現購屋，
更會多得到 600 萬元的資產
▍租金每年上漲幅度僅 0.37%
如同一開始我朋友說的：
「轉租給別人收租金，
讓房客幫我繳貸款，
出租 20 年之後我就有一棟 0 貸款的房屋了」
這句話看似沒有錯，
但根據行政院主計總處統計資料，
全國的平均租金指數每年上漲僅 0.37%
也就是說，
你是房東，你每年收的租金複合成長率只有 0.37%
到底有多低呢？
以 0050 而言，還原股價每年平均上漲 8.76%
2 者差了 23.67 倍
在台灣的租屋市場，買房出租的報酬率大概是 2% ~ 4%
取個中間值 3% 計算
1 千萬的房子每年可收到 30 萬的租金收入，
1 個月則是 2 萬 5 千元，
以每年上漲上漲 0.37% 計算
20 年後，每個月的租金你可以收到 26,916 元
摁...似乎沒什麼變化...
也就是說房東承受著巨大的時間成本，
一間房子出租報酬率竟然如此低，
若把買房資金投入股市，
會是怎麼樣呢？
▍延後 10 年買房，讓你多賺 600 萬
以指數型 ETF 0050 為投資標的
從成立以來年化報酬率為 8.76%
保守一點我們以 7% 計算。
》買房 2 重點：頭期款與每月貸款
以我朋友的案例，
買 800 萬的房子，頭期款 2 成所以是 160 萬
每月貸款可以使用 591房屋房貸計算器
算出每月平均攤還 34500 元
(圖片來源：591房屋房貸計算器)
》將 頭期款 與 每月貸款 持續買進 0050
我們將頭期款 160 萬元，
以及每個月原本的房屋貸款 34500 元買進 0050，
如果需要在外面租房子，
因為先買股票再買房，導致沒有居住地方的話，
必須扣除租金費用才是真正可投入股市的錢
以我朋友的例子來說，
他可以住家裡，所以原本的房貸支出能全數投入股市
則每年買進 0050 的金額是 34500 元 * 12 個月 = 41.4 萬元
驚喜一：10 年後竟然可以付現買房了！
原本房貸要繳 20 年，
如今先投入股市，經過 10 年累積了 927 萬
可以付現金買當初 800 萬的房子了
還足夠裝潢、買家具等
驚喜二：額外獲得 600 萬元
另外剩餘的房貸，一樣投入股市
因為房貸原先要繳納 20 年，
如今靠股市已經提早買進房子
雖然說成為有屋一族
然而原本還有剩餘 10 年的房貸
我們一樣投入股市，
累積起來竟也能有 600 萬的資產
》晚 10 年買房，讓你更快成為 有屋一族 且多賺 600 萬
沒想到僅是先買股票再買房子，資產差異那麼大，
將貸款年限 20 年拆成 2 部分：
【第 1 年 ~ 第 10 年】：累積資金 9,179,151
→可付現買進當初 800 萬的房屋
【第 11 年 ~ 第 20 年】：累積資金 6,031,709
→繼續投入股市，累積了 600 萬元可當退休金
▍先買股再買房的差異，EXCEL 計算表送給你
【第一步】：下載<先買股再買房的差異>
【第二步】：輸入自身的狀況(黃底部份)
填入想要購進的房屋總價、貸款成數、
貸款年限以及是否需要在外租屋
然後就能計算出先買股票，
每年可投入股市的金額
【第三步】：輸入投資標的的年化報酬率(黃底部份)
會投入 0050 是因為它持有台股最大 50 間公司，
且長期而言是上漲的，
買進會比較安心。
自從 2003 年成立以來含股息年化報酬率約 8.76%
保守一點我們採用 7%來計算
最後再 key in 你的年紀，
這樣就會更清楚幾歲的時候可以安心買房囉
【第四步】：算出結論，"YES" 代表可以付現買房
最後就能知道晚幾年買房，
你可以安心付現金購入理想房子囉
一樣只要輸入黃底的部份，
其他 excel 已經帶入好公式囉
以下這個案例我們可以得知：
晚 10 年買房，到時候我 40 歲，
我可以付現買進理想房子
如果是金額不夠，
那麼就會出現 NO 的字眼
雖然不代表你就不能買房，
但還是需要背負房貸
會比較辛苦一點，
何不多等幾年，讓你一輩子輕鬆無貸款呢？
【第五步】：多賺退休金
這是比較進階的部份
原本要背負 20 年房貸
經過上述計算 10 年便輕鬆完成了
第 11 年開始如果我們持續將房貸投入至股市，
第 20 年便會得到 600 萬的資產，很棒吧
如果是比較保守的投資人，
認為年紀比較大了，不只買進股票，
也會投入債券，這樣報酬率或許會比 7% 低，
但相對穩健，
那麼年化報酬率也可更改喔
下載<先買股再買房的差異>
算算看自己適合什麼時候買房吧
晚點買房，人生更輕鬆
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