目前房貸利率是多少？一直升息的話，房貸需要提早還嗎？
新聞報導，通膨時代來臨，2022年6月臺灣CPI物價指數年增率站上3.59%，創下近年來的新高。面對大通膨時代，許多過往的消費習慣都會有所改變，資金的運用更為重要。房貸選擇會大大影響長期資金運用，因此不是只看利率，而是要看自身條件有哪些使用需求喔！目前房貸利率是多少？一直升息的話，房貸需要提早還嗎？
新聞來源：今周刊
圖片來源：Photo by Jessica Bryant on Pexels
影片來源：Youtuber 貴哥來開講
參考聲明：經聊貸誌軼同意轉載
又升息！房貸該提前還嗎？向銀行爭取更好的房貸利率訣竅？買房關於貸款，你會想了解的5件事
〔李奕農〕舉例來說保險日額，10年前的住院實支實付1,000元就足夠，現在則至少2,000元才足夠。你會發現因為貨幣貶值、物價高漲的關係，10年前的100萬元跟10年後的100萬元，可以買到的東西差很多。
但房貸就不一樣，如果你五年前房貸的本利攤還每月要付5萬元，但現在的繳款也還是5萬元，但因為房貸利率長期偏低、物價逐漸上漲的關係，同樣的房貸還款金額，越早還的錢購買力越高、可以買更多東西，現在還的錢購買力則較五年前低，相當於現在付出的錢比過去價值較低，而現在的錢又可能比未來的錢更值錢！（摘錄自今周刊）
今周刊指出：我們整理了物價指數年增率(經常代表通膨率)，五大行庫新承作房貸平均利率進行比較，會發現近十年的通膨利率都在1-2%上下，而在去年開始通膨率正式高過於五大行庫承作房貸平均利率。在通膨時代，如何讓資金靈活運用呢？影響房貸關鍵主要有哪幾個重點？今天會從利率、成數、彈性運用來告訴你。
目前房貸利率是多少？一直升息的話，房貸需要提早還嗎？
（1） 房貸利率組成：指標利率＋加碼利率
房貸利率的種類看起來好像很多，但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房貸利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。
現行房貸利率，基本結構大都是由指標利率（I）和個人加碼利率兩項組成，指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。
- 指標利率
指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。
- 個人加碼利率
個人加碼利率顧名思義，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。
（2） 依利率是否浮動：指數型房貸／固定型房貸
這兩種房貸的最大差別，就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，就可以選擇指數型房貸，但若預期基準利率升幅可能超過2%，則可以選擇固定型房貸。
- 指數型房貸利率
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
近年受疫情影響，截至2022年6月，央行已經二度升息共1.5碼，未來還有可能繼續調升。
- 固定型房貸利率
與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案，多會與指數型房貸進行配搭，固定期結束後就會轉為指數型計息。最具指標性的方案，就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款，除了常見的一段式、分段式機動利率外，也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是，固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。
（3）是否依區段計息：一段式利率／分段式利率
一段式利率不分年期區段，一個數字用到底，利率低、總利息少，適合能長期穩定還款的人申辦；而分段式利率則會依區段計息，大多前低後高，適合一開始資金較為緊繃的人。
- 一段式利率
指標利率（變動）＋個人加碼利率（固定）
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有指標利率會變動。
- 分段式利率
指標利率（變動）＋個人加碼利率（變動）
分段式利率也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。
房貸提前還款的流程有哪些程序？
- 通知銀行：主動通知銀行，要申請提前償還房貸。
- 銀行清算房貸：銀行收到申請後，清算名下房子的貸款餘額。
- 銀行通知繳款：銀行通知你需要繳交多少的金額。
- 申請塗銷抵押權，取得清償文件：繳完剩餘房貸款項後，須向銀行申請抵押權塗銷，在提出申請後3個工作天內，銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。
- 備妥文件，辦理抵押權塗銷：攜帶身分證、印章與上述文件，到地政機關辦理塗銷，就完成房貸清償的所有程序。
由以上的說明，你可約略計算提前清償房貸對你來說是否划算？省下的總利息是否值得？要不要提早結清房貸，並沒有一定的答案，只有仔細考量自己的條件與狀況，才能選擇出最適合自己的還款方式。
房貸入門必修課！貸款成數不夠全因「這件事」
(1)銀行房貸貸款成數決定因素
- 房子座落地點
- 貸款人條件
一般銀行承做購屋貸款的成數，落在7.5成到8成，銀行房貸的貸款成數，會取決於房子座落在哪邊？ 第二個就是：借款人的條件，依照上述兩部分的條件去評分審核。
銀行喜歡六都，再者把房子劃分的更細，分成A、B、C、D、E 它分成5個區域。銀行比較喜歡做的就是A跟B，C這三個區段，D區的物件就勉強，E區就不愛，如果房子坐落在E區，除非是借款人條件很好，如上市櫃公司員工、軍公教人員，不然銀行都會回覆：這個區域銀行不承做。
關於借款人部分也有劃分成A、B、C等級：上市櫃公司員工、 軍公教為A級客戶、辦公室一般公司的上班族為B級、領現族為C級。A、B是主要承做客群，C則不愛。
(2) 貸款成數不如預期的原因
- 買貴
- 貸款人條件不足
那為什麼貸款成數會不如預期，簡單講就是買貴了，第二個可能就是你條件不夠好，銀行不願意貸那麼多給你，就這兩個。
假設我是買1,200萬，結果銀行是估1,100萬，假設銀行貸款貸8成，它就是用它們估價的金額貸給你8成，1,100萬貸8成就880萬，你買1,200萬所以你的自備款就是320萬。
在這邊教各位一個小技巧，就是你可以在簽約的時候，押一個但書：就是我們這一次的買賣合約這一個買賣件，如果貸款的金額沒有達到多少，這個約就解約，你可以這樣子寫。但是前提是他們簽約的代書要同意，你像建商的話，他是不會跟你簽這一條的，如果建商會跟你簽這一條就是，他房子賣很久，他希望賣掉，好，那我就跟你簽這一條，那他會協助你，幫你把貸款辦出來。
如果你真的（頭款準備）不夠的話，就是只能夠用個人信貸去補，比如說以現在目前市場上新光銀行、台中商銀，它們都有貸到9成的房貸專案，比如說你房子是買1,000萬，房貸貸給你800萬 8成，然後另外再貸給你100萬是信貸，所以你是貸到房價的9成，但是這信貸它可能就是給你分7年還或10年還，然後利率可能就是4.9%。
房貸彈性運用：理財型房貸與3招活化不動產
房貸不只是房貸，還可以用來當成理財工具，怎麼說呢？ 一般的房貸，貸款已還掉的部份，是不可以再動用拿出來的，而理財型房貸的話，卻是相反，可以將已經還掉的本的房貸本金，再拿出來使用，這樣的房貸就稱為：理財型房貸。
一般銀行如何做理財型房貸的案件？我們大概做一個說明：例如你買房向銀行貸款1,000萬元，銀行收到申請書後，核貸案件會分成兩案，第一個就是一般型房貸（甲案）額度1,000萬元，分20年本息平均攤還，第二個就是（乙案）就是所謂的理財型額度，在乙案中，銀行絕對不會給你1,000萬元，銀行會先審核你的條件後，再看你適合多少額度。
理財型房貸的優點
- 可隨借隨還
- 以日計息
- 動用才計息
- 利率相比信貸、車貸較低
理財型房貸優點有很多，假設你有一個200萬元的理財型額度，可隨時備用，若現在股市很熱絡，當朋友告訴你說這一檔股票不錯，而你也想要嘗試跟進，但是身上沒有多餘的錢，這時候可以使用理財型房貸，不用的時候馬上就可以還掉，利息只會計算動用這幾天，在不動用的情況下，是不需要繳利息的。
若與其他貸款產品來做比較，例如辦信貸、辦車貸，這類貸款年限較短，利率較高，且需綁約，月付金也較高，相反的理財型房貸，沒有上述限制，在眾多貸款產品中，理財型房貸可堪說，利率最低、最便宜的、最活用、最好用的產品。
理財型房貸的缺點
- 審核較嚴格
- 貸款成數較低
- 利率比一般房貸高
理財型房貸特性是：還掉的本金是隨時可以再拿出來使用，也就是說，有可能是隨時把還掉的本金，再拿出來靈活使用，但也可能是永遠沒有償還本金，因此理財型房貸對銀行來講，風險比較高，故此，銀行對於理財型房貸額度審核，會稍微保守一些。
例如：一般的房貸銀行可能會給8成或甚至85成貸款，但是如果是理財型房貸，銀行有可能會偏向保守一點，給予8成或甚至給到75成。再者就是，理財型房貸利率會較一般房貸再高一些些，若以現行房貸利率來看，理財型房貸利率有可能會落在：2%~3.5%不等。
房子不是負債！”這3種房貸”幫你把房產變現金
除了上述的理財型房貸之外，房子已經有貸款的情況下，還想要再取得資金的方法有哪幾種？
- 房屋增貸
房屋增貸就是跟原貸款銀行提出增加貸款申請，假設原貸款800萬元，繳到現在貸款剩500萬元，現在有資金需求，可以跟原銀行申請額外資金需求200萬，如果原貸銀行願意給、而且額度是能滿足的，當然跟原貸款銀行申請是最好的。
- 轉增貸
當原貸款銀行不肯再貸，或給的額度沒有辦法滿足需求，這時候可以選擇轉增貸，將整筆房貸轉到另一家銀行，將需要的資金，由另一家銀行貸款出來，這叫做：房貸轉增貸。
- 二胎房貸
當原銀行不提供房貸增貸，選擇房貸轉增貸也遭銀行婉拒，以上這兩種情形都不行通的時候，還有＂二胎房貸＂可以選擇。