法律KnowHow系列：20分鐘了解租屋問題(一)張淑晶事件

張淑晶是誰？她在哪裡興風作浪？

張淑晶，台灣爭議性房東，涉及多起租屋詐欺案，甚至因此導致中華民國政府於2019年6月修訂俗稱「張淑晶條款」的「包租及轉租契約」。2021年10月5日，臺灣高等法院認定一審時新北地方法院判決並無問題，張依「使公務員登載不實罪」判8個月有期徒刑定讞，此件是身纏多件訴訟的張淑晶首件確定要入獄的案子。

前面這段是來自維基百科的內容(網址：https://zh.wikipedia.org/zh-tw/張淑晶_(台灣))，其實左手只是試著在GOOGLE上查查看這個名字，沒想到獲得的資料讓左手幾乎末頂，而且在維基百科裡有專頁介紹，做惡房東能做到被維基百科記下一筆，左手覺得在這個網路資訊爆炸的時代，作為一個資訊炸彈的張淑晶可以瞑目了。(阿門)

左手特別整理了一下新聞，發現張淑晶主要是在新北市新莊地區福營路一帶經營她惡名昭彰的包租事業，所以在新北新莊地區居住租屋的朋友，今天這篇看完有可能讓你們避免一次可怕的租屋經歷，請務必仔細閱讀。

新文預告：左手在這篇文章中，竟然這樣形容這個知名的惡房東，會不會因此涉及刑法上的毀謗、污辱之類的問題，之後會有專文討論，各位客倌敬請期待。

張淑晶究竟幹了些甚麼？

儘管大家應該已經沒人不知道這個房東了，但是她究竟怎麼變成這麼顧人怨的，可能不是所有客倌都很清楚，所以左手先整理一下這個房東的招數讓大家參考。到底，張淑晶如何讓房客困擾的，她作為一個經典的爛房東，她所使用的手法有哪些呢？根據2015年到2017年的諸多報導、新聞分析以及各種租屋資訊的介紹，大概可以歸類出以下幾個主要的惡質行為：

1.巧立名目

何謂巧立名目呢？其實在中文合約上，一般人不會特別列舉各種租屋細節，例如傢俱、房東提供設備、電子鑰匙或門禁卡這些東西的有無，傳統都是不記錄於合約內的，或者在合約條文中不預先列明，遇有比較貴重的提供設備才在簽約前後補充記載。而張淑晶，就是在合約中不紀錄這些細節，卻把這些東西的提供在簽約入住後，追加高額押金要求，甚至以租金押租金不包含這些提供設備押金為由，以補收差額的方式，另行向已入住的房客收取大量額外費用。

2.不平等條約

一般而言，租屋合約在內政部公告的版本中，無論是舊版或是新版，提到提前解約的違約金時，最多就是兩個月的租金作為違約金，以通常一年為期的租任合約而言，這樣的違約金已經屬於負擔沉重的條件，過去更常見於文具店版租賃合約中的提前終止罰金，常見額度為一個月租金。張淑晶這個房東，竟然一次就寫了四個月的違約租金，這是一種極端加重房客負擔的行為。

除此之外，張淑晶還會用合約條款要求房客必須接房東電話，不接電話也要沒收押租金。或是在合約列明退租時加裝的家具設備必須賠償額外的費用，並追加收取10萬元的賠償金。以多數房客，不太認真閱讀租約的習慣而言，這些陷阱在簽約的那刻，就會變成沉重的枷鎖。

3.租約文書不實

張淑晶在第一次被爆料時，就出現過幾個嚴重而且不合常理的行為，那就是合約不給房客一份，房客根本沒看到完整合約，以及新聞中苦主哭訴的，房客主張他們簽的合約根本不是雙方爭執的時候，張淑晶拿出來的那一份。尤有甚者，在判決書中，甚至有看到房客陳述，張淑晶的合約故意不打騎縫章，所以他可以方便抽換內容，讓房客根本沒有同意的條款變成租約的內容。

4.廣告不實

在後來新聞密集爆料的時候，從左手瀏覽的十幾段新聞片段中，都有房客指出張淑晶在租屋網上展示的房間照片，景象狀態都遠遠優於房間的時計狀態，所有照片內出現的家具都會變成二手家具或破舊的版本，房客主張這是不實廣告。

5.製造人為解約障礙

張淑晶自己在合約內載明不准房客不接電話，否則要罰沒押租金。但是當房客經歷了前述的各種問題後，想要解除租約時，張淑菁卻自己躲起來拒接電話，惡質的在租賃關係持續的時候就帶新房客看房，甚至違法的使用斷電的方式逼迫房客，隨後提出高額的提前解約違約金，很多承租人都由於擔心訴訟曠日費時又必須不斷出庭，為了避免麻煩只好默默承受這些壓迫。

萬一我遇到跟張淑晶有樣學樣的爛房東，應該怎麼辦？

既然知道了張淑晶採用的招數，那麼我們怎麼自保呢？首先，在說明如何防備以前，其實遇到這種房東很煩的，如果還沒簽約就懷疑自己遇到的房東是這種人，請不要留戀於房子很棒、鄰居很讚、靠近辦公室或回家很方便等等的條件，還是直接放棄比較好，一個承租人是沒有那麼多美國時間可以跟這種全職房東浪費的，試想你公司在開會，他要找你還不能不接電話，或者其他原因不方便時還一定要讓他講完他想講的事情，那真的會悔不當初吧？

那麼，假設遇到了又沒辦法迴避，我們可以怎麼辦呢？我們就前一段的五種情狀來一一排雷。

1.巧立名目

這樣的情況其實不管是甚麼樣的房東，都有可能發生，不過正常情況下發生的費用通常會稱之為契約外費用。這個契約外費用是什麼意思呢？就是指當房東由於房客的要求而提供的設備，或租屋配備中比較昂貴的設施或用品，在某些情況下，基於使用者付費原則或基於補修替換成本較高而且損害理由通常應歸咎於承租人或直接使用者時，這樣的契約外費用是可以被接受的，對於承租人而言，也不是完全無法理解的。

契約外費用怎麼可能可以接受？左手你不要框我。呵呵，說真的，正常情況下，作為承租人還真沒理由拒絕這些費用。這些費用是甚麼情況呢？

正常情況

作為房東，出租的房屋通常是房子內有些甚麼既有設備，只要設備堪用，必要功能都有能具備即可，沒有責任提供新設備，也沒有責任照房客的意願變更設備，唯一的責任是提供的設備需功能正常堪用，效能也不在保證範圍，這裡的效能是指例如冷氣或冰箱這種電器，可以發揮功能即可，承租人要求的省電變頻家電，不在房東供應的必要條件內，影響只是租屋標的對承租人的吸引力，但是承租人在租屋前理論上是有機會看到家電設備提供的條件，所以尚算公平。但是如果承租人還是想要更換成變頻設備以節省電費，那就需要和房東商量了，因為這筆開支本來也在房東的成本考量外，所以如果需要更換，需要雙方同意，並且可以議定更換設備費用的分攤方式，由於這種設備是承租人要求的，價格必然要轉嫁給承租人，能爭取的主要是不完全轉嫁，意思是如果約定好這個設備在租約結束後歸屬於房東，則房客可以要求減少分攤費用，比照外面電器租賃的費用計算價額。當然如果承租人要求租約結束後設備帶走，那就更不能怪房東全額轉嫁了，甚至舊設備的處理費用都要計算加給承租人。如果新設備歸屬房客所有，萬一需要修繕，修繕費用自然也是由承租人自行處理。又如智慧門鎖的房卡或鑰匙，其實耗材很貴，但是有的承租人使用方式容易遺失，這可不能怪房東，加個押金作為替換時的費用或補替更換費用全額由房客支付都是合理的，因為昂貴而且遺失責任在房客。以上這些是正常的情況，而且儘管可以用合約外約定處理，為了避免爭議，如果約定經雙方同意，最好還把約定的細節增補記錄到合約裡，以免事後出現爭執。

張淑晶幹了甚麼？

張淑晶的案情就不同了，雖然不知道她作為的細節，但是光就新聞以及承租人控訴的內容可以了解，她是前述的正常情況處理方式的延伸。也就是說，正常這類契約外的費用是把承租人另外要求的物品以及高價耗材做出費用支付約定或修繕替換的押金，但是張淑晶是變相的在出租標的內把近乎每一件物品，無論新舊、是否為承租人額外要求，都計算了押金甚至追加設備租金要求房客支付，然後又不記錄在合約中，完全就是打算騙錢的起手式，所以當然不合理，房客遇到時不僅應該嚴詞拒絕，更應該善用自己的權力停止租賃，當然這招也是對正常房東才有用，面對張淑晶這樣的惡質房東連終止租約都不考慮自己行為失當而濫用提前終止罰金的條款的房東，在契約層面就應該先掌握好承租人的退場機制，這個之後左手會另撰寫不動產租約專文說明。

2.不平等條約

正常情況

房東出租房子是為了求財， 不然幹嘛自己的產業要拿出來給別人用，所以不要把房東當成做慈善的，多多少少由於之前與承租人不愉快的經驗，新的租約中有可能出現一些奇怪的甚至已經過時的租賃條件。例如違約條款，約定提前解約時除了沒收押租金，還會追索罰金，而且押租金就已經兩個月，罰金又是另行約定，可能也不會低於兩個月甚至 依照損害要求賠償。這個條款基本上是很恐怖的寫法，有可能在承租人終止租約的時候變成甩不掉的噩夢。現在內政部已經規定押租金不得超過兩個月，而且押租金跟違約約定無涉，所以如果是提前終止等違約事項，其實不可以提到押租金，而是另行約定。違約罰金的部分，通常都是房東最敏感的神經，所以雖然可以談，卻往往難以撼動，在一開始就應該要看清楚。

張淑晶幹了甚麼？

張淑晶在可見的紀錄中，主要是把押租金拉高到4個月月租，然後又約定提前終止租約房客需要賠償10萬元新台幣，而且竟然在合約中約定承租人不接電話也要沒收押租金，另外就是房客自行追加的設施，在終止租約的時候要罰款。

關於四個月房租押租金這件事已經可以跳過了，畢竟內政部新規定就是最高2個月，還以房東覺得自己可以亂改的，直接找下一間房間比較好。

關於提前終止租約的賠償金這件事，一般而言是可以由房東與承租人雙方合意訂立的，所以如果賠償金壓不下來，承租人可以預期這個標的物應該經常有人想要提前終止租約，不管原因是房東、其他房客、公共設施、鄰居或者環境，總之就是別租，因為肯定很難解決。

關於承租人不接電話要扣押租金一事，這種不合理的條文，只要看到建議就很堅定的告訴房東不可以寫這種條件在合約裡，通常合約以租屋及雙方約定的使用行為為主，房客接不接房東電話這件事，最好別寫。

關於承租人自己修繕變更或追加設施的事件，其實張淑晶只是點出一個概念，就是不可以不徵得房東同意就擅自修繕、變更或追加設施，無論你覺得這是誰的權益，或這樣的修繕或追加有多不影響其他人，尊重房東就是尊重自己，當然，碰到張淑晶這種房東，尊重不是議題，直接開告比較有效率。

3. 租約文書不實

正常情況

其實一班情況下也有很多房東，甚至不肖租屋管理公司的人員，都會希望在租約上做些見不得人的行為，以左手擔任租屋講師期間，在學校講座的時候，基本上問過的學生中，超過一半的學生在租屋時沒有拿到最終簽完的合約。也就是說，當房東神神秘秘的說合約不能拿走，合約簽完再給你然後沒給，就是這樣的情況了。但是在台灣民法的租賃行為規範中，合約一邊一份是正常的訴求，不給合約的房東，大概可以預見就是心術不正，肯定想要搞鬼，不用客氣，立即要求房東提供租約供承租人保存，並且除非收到租約不然後續租金都會延遲到收到租約才依照合約支付，這種問題一定要立即解決，千萬不要拖延，不然到真正吵架的時候，承租人連當初租賃行為發生時與房東約定的依據都沒有。

張淑晶幹了甚麼？

根據新聞、判決書以及承租人在記者會上的控訴，除了不給租約以外，張淑晶還會偷改合約內容，甚至連訴訟過程中都趕提供法院不實合約。

其實，就如前面正常情況所述，事實上承租人就已經常常在沒拿到租約的情況下，發生爭執容易失去爭取權益的依據，至於碰到張淑晶這種，可以用誇張來形容的文書不實行為，已經具備消費爭議訴訟的條件了。(嘆氣)

4. 廣告不實

正常情況

廣告不實的問題，其實在房屋仲介業屢見不鮮。畢竟不管是租屋或者購屋，對於承購或者承租的人都是大額開支，廣告是用來吸引交易的工具，如果連廣告都不弄得好看一點吸引有需求的人上門，那麼這種大額交易連開始談的機會都沒有。

張淑晶幹了甚麼？

根據受害承租人的爆料，張淑晶廣告照片跟實際看到的房間存在相當的差異。不過平心而論，這個東西在簽約前應該就可以檢查到，除非張淑晶在租約簽署後還變更家具甚麼的，這個部分由於實際發生的事實掌握不足，左手就不予評論了。但是如果真的發生看屋時的家具跟實際遷入時看到的家具不同，一般租屋時就應該立即提出房租需要等到房東換回原來看屋時所見家具才支付，才是自救的方法，畢竟遷入時發現家具被換掉，租約已經簽了，比較難再以拒絕承租處理。

5. 製造人為解約障礙

正常情況

其實當房東跟承租人發生爭執時，自然就會覺得對方的電話很難打通，因為需要爭執的內容會讓當事人感覺急切，即使平常可以心平氣和等候的時間，在爭執的時候都有對方有故意拖延讓時間拉長的感覺。其實發生爭執時，雙方應該要好好討論解決方法，不應該光顧著生氣，不過，畢竟事涉居住，很多人都難以心平氣和，這時候最好盡快找到能夠協助雙方合理討論的方式或機制，以免真的限於義氣，問題都難以解決。

張淑晶幹了甚麼？

張淑晶在發現承租人要提前解約時，就會把她寫在合約中的10萬罰金拿出來向急著解約遠離這個房東的承租人索取罰金，這是為了增加承租人爭執的困擾，讓其主動放棄耗時費力的爭執的辦法，面對這樣已經陷於不利的情況，作為房客，要自保的方式最重要的就是完成自己的主張，然後設法把重要的資料財物、工作所需的物品衣物等都轉移到其他可以安全存放及取用的地方，然後充分紀錄留在屋中的財物，以備遭房東無理處置時可以逐項求償。至於違約金等，其時必須當終止租約的理由均為承租人單方面的責任時，才可以直接主張的，不然這樣的爭執也可以提出訴訟請法官判斷是誰的責任，再合理的決定依照責任比例，決定各自應該負擔那些義務。所以該訴訟的時候，請不要急著脫身，請心平靜氣地依照法院程序處理，才能充分的保障自己的權益。

小結

其實作為承租人，遇到房東不講理的時候，確實很讓人困擾，但是其實作為房東，也是經常有難搞的承租人，讓房東不知道該如何應付或損失慘重，所以發生爭執時，不要以為別人都是完全不講理的，除非遇到的是張淑晶，否則請務必理性的與對方討論，不要雙方都陷入其實與事實不符的歇斯底里，這樣完全無法解決問題。而更好的方法是在發生問題的時候，盡快找到自己可以諮詢的對象，當然最好是律師，不過任何對於租屋法規跟合約有相當了解的專家其實都可以詢問，由於不是當事人，更能平心靜氣地協助雙方分析問題所在，以便針對問題考慮解決的方法，對於租屋爭議事件的處理會更有幫助。這個社會其實有許多專家可以諮詢，不必甚麼事都鑽牛角尖，記得開口求助喔。

看完了惡房東的例子，究竟租屋時應該注意哪些細節呢？本系列的下一篇，左手會提出一些通常租屋時應該檢查的建議供各位參考，各位客倌敬請期待。