2024.5.05 逻辑精选（做多中国）
港股的连续上涨和北向资金的流入主要受到日元贬值和亚裔细分法案实施的影响。同时，从中长期来看，尽管国内内需总量机会不足，但国九条政策提升了上市公司回报，而一季报显示优质公司具有较强的抗风险能力。此外，国内经济在美债问题下的韧性也为市场提供了支持。因此，文章对AH优质上市公司的表现持乐观态度。
港股九连阳，继续看好AH优质资产整体估值水位抬升
当前，港股市场呈现出连续上涨的积极态势，这一现象值得我们深入分析。短期内，港股的大幅上涨和北向资金的显著流入主要受到两大因素的推动：一是日元的大幅贬值，二是亚裔细分法案的实施，这两个因素均对估值处于极低水平的港股构成了利好。
中长期来看，虽国内内需整体仍然缺乏总量机会，但国九条实质性的提升了上市公司的回报，此外，一季报的数据反映出，即便在经济下行周期中，优质的上市公司仍然展现出了强大的抗风险能力。同时在美债魅影之下的国内经济的韧性也难能可贵。
综上，无论是短，中，长期都看好AH优质上市公司的表现。
二、市场热点
房地产再跟踪
事件：
房地产利好频现，4月以来，多个重点城市对楼市政策进行了进一步优化调整，向市场传递了诸多积极信号。
最新情况：
深圳“五一”后将取消福田、南山之外区域住房限购？深圳住建局：相关政策以官方公布为准；
广东阳江发布房地产新政26条，买房发放消费券还可退税；
上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动；监管正探讨督促商业银行加快向地产白名单项目放款。
政策：
4月政治局会议指出要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，此次会议对于合理支持需求端、推动市场供求平衡的方向明显，新增提法有利于后续政策层面的继续优化，市场热度和环比改善有望延续。
聚焦消化存量房产和优化增量住房。相较于今年两会时“加大保障性住房建设和供给、完善商品房相关基础性制度”框架性的表述，本次政治局会议对于地产政策部署更为具体。考虑到近期南京、深圳、长沙和郑州等地推出房地产以旧换新政策，其中郑州通过国有保障房运营公司收购部分二手房，或体现本次会议提出的“消化存量房产”的趋势。
重点：
经历史和国际对比表明,我国基本面已深度调整
1)行业规模深度调整,前端指标已下跌50%-60%。其中,全国年化住宅销面降至8.7亿平、较峰值-49%、回到2010年;全国年化住宅开工降至6.4亿平、较峰值-62%、回到2007年;300城年化宅地成交降至4.8亿平、较峰值-59%、回到2010年前。
2)房价也已深度调整,预计全国房价跌幅超25%。
3)对比国际危机经验,我国量价均已深度调整。一方面,美、日、韩、西班牙、丹麦、芬兰六国危机阶段最大跌幅均值为31%,而目前我国房价跌幅已接近;另一方面,日美经验开工最大跌幅均值为54%-73%,而目前我国开工跌幅也已接近。
三大底部支撑信号显现,需求自然底有望来临
1)按揭负担比明显改善:23Q4一线/二线城市(前40%收入群体)家庭按揭负担比均值为57%/27%,均已回到2016年前水平,并接近于或达到09Q1、13Q1和16Q1等历史阶段性底部
2)租金利差收窄至极值:24年3月百城租金回报率回升至2.18%,同期10年期国债收益率降至2.29%,利差收窄至-11BP,三四线城市基本跑赢国债,住宅配置性价比显现。
3)千人开工套数显著超跌:23年我国千人开工套数4.5套,大幅低于日美同阶段(城镇化率65%-75%)的开工水平(日本11.2套、美国7.3套)。
三大底线测算需求有支撑,当前已处超跌状态
1)测算方式一;通过对城镇化率、人均住房面积、房屋更新率等中期需求三大支撑的分析,测算中期住宅需求中枢为11.6亿平。
2)测算方式二:通过对日韩饱和阶段的住房经验的借鉴,间接测算中期住宅需求中枢为10.5亿平。
3)测算方式三:通过中日美相同城镇化率阶段(65%-75%)千人开工套数的对比间接测算中期住宅需求中枢为11.4亿平。因而23年销售9.5亿平和开工6.9亿平均已显著超跌。
