海外投資前必看！6大投資風險評估你做了嗎？
風險在富人眼裡是機會，機會在窮人眼裡是風險。一個聰明的海外投資者要懂得規避潛在風險，才能創造獲利機會。海外投資方式不少，像是房地產、股票、基金與儲蓄型商品等，其中又以房地產最能達到資產保值、增值及創造現金流的效益。置業全球勢不可避，你做好海外投資房地產的準備了嗎？
萊坊（Knight Frank）在2019年《財富報告》中指出，房地產佔亞洲超高值人士投資組合的23%，高於21%的全球平均水平。不只亞洲人特別偏好將房地產作為投資標的，萊坊全球研究部主管Liam Bailey也觀察到一個現象：在過去幾年，超高值人士愈來愈希望增加房地產在其投資組合的份額，換句話說，投資房地產已是一種全球性趨勢，而如何遴選好的海外房地產投資標的也成為一門顯學。
海外投資房地產，這6大風險評估一定要做
由於近年台灣房價下修，加上政策不明確等因素，許多房地產投資者紛紛轉往海外投資。一旦房市獲利版圖跳脫台灣這個框架，投資者便有了更多經濟成長穩定、租屋市場健全的國家可以選擇。
例如杜拜人均GDP高達4萬美元，比台灣約2.4萬美元更高，和英國、日本不相上下，租金調整空間更大，但房價卻不見得比台灣貴。低房價搭配高租金，投資報酬率自然勝過台灣。
但富貴險中求，高報酬自然伴隨著一定的潛在風險。臻品地產在此提出6大海外投資房地產會遇到的風險，建議投資者在出手前，一定要做好風險評估。
海外投資房地產風險1：匯率
這是海外投資者不得不面對的風險。一般來說，如果投資所在地所使用的貨幣和美元掛勾，則比較不會有匯損的情況。以台幣來說，由於台灣央行擁有大量外匯存底，有能力控制台幣對美元的匯率在較小的範圍內波動。
然而有些國家採行自由市場機制，不太干預匯市的自由波動；也有些開發中國家外匯存底很少，甚至外債高築，根本無力應付國際熱錢大量進出，這會促使該國貨幣匯率的波動幅度遠比台幣高。而海外投資房地產大多採取直接投資，也就是直接曝險在匯率波動中。這可能導致在房地產操作的利得，都無法彌補在匯率上的損失。
在所有海外投資標的中，杜拜房地產最能規避匯損。因為杜拜貨幣迪拉姆（AED）與美元掛勾，所以杜拜匯率非常穩定。美元兌迪拉姆恆定為1：3.67，投資杜拜房產等於擁有美元資產，穩定保值。
海外投資房地產風險2：通貨膨脹
台灣央行向來以控制通貨膨脹作為政策最優先考量，有時候甚至會犧牲出口的競爭力。這是過去台積電張忠謀、上銀科技卓永財會跳出來痛批央行總裁的原因。但對海外投資者而言，投資所在地出現通膨問題可不是一件好事。
許多國家對於通貨膨脹的控制並不像台灣這麼積極。比如近年印尼通貨膨脹率常超過8%、越南也飆到5%…，如果想投資東南亞地區的房地產，真的要特別注意通貨膨脹的風險。投資人要了解，名目投資報酬率扣除通貨膨脹率之後，才是實質報酬率。
海外投資房地產風險3：稅率
和其他金融商品相比，房地產的交易成本相對高，而稅率產生的費用是交易成本的最大宗。許多海外投資房地產的人都會忘了將這部分算在整體投資報酬率內，導致扣除交易成本後，轉盈為虧。
全球房地產交易指南（Global property guide）指出，台灣房地產的交易成本約為10.26%至13.3%；日本比台灣還高，落在13.26%至13.45%之間；新加坡房地產交易時，除非超過4年以上，否則也會面臨高額的印花稅，交易成本為8.45%至22.45%；越南與馬來西亞則約5%；杜拜由於免稅，購置房地產的交易成本是最低的。
稅率影響的不只是房地產的交易成本，還有持有階段的成本開銷。在房地產持有階段，許多國家還會以房產稅、租賃稅等名目課收相關稅費，這點在杜拜投資房地產完全不用擔心，因為杜拜免稅。這也是世界各地投資者看中杜拜房地產進行置業的重要原因...(繼續閱讀)
文章亦發表於臻品地產專欄
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