si薰|理財小站|投資理財看看這20年的變化

人生的旅程，常常追逐著金錢遊戲，汲汲營營在工作上，紙上富貴，賺了錢，犒賞自己，享受了美食，買了包，來ㄧ場旅行，周而復始的輪迴，無窮的慾望，不斷擴大。

說也奇怪，自己這快樂指數從60提升到90，非常開心的期間，但回復日常卻發現，每天快樂指數也滑落至60，更可能不及格，感覺並沒有得到真正的快樂，快樂是花錢得到的 ，滿載而歸的喜悅，在付帳單時清醒，慢慢地開始往內在耕耘，學習之路帶來的快樂多得多。

在金融業這麼多年，年輕也曾經沈溺追逐這美麗的花花世界，外在美麗的物品，你的錢變成另一種存在，看到黃金這20年變化，真的悔青了當初買了ㄧ堆貴的要死的飾品，若全部買黃金，可以賺了幾倍啊！(千金難買早知道）

美元從2019年對台幣匯率31ㄧ路跌至27，2021年起漲至32.5，這上下幅度很大，這上沖下洗的力道，真是無法預期。

物價也ㄧ飛衝天回不去，房價更是看不到盡頭，原本20年房貸，現在默默改成30年，這地價持續上漲，也使得「地上權建案」，如雨後春筍般成長，身邊的朋友，也受不了誘惑，有人已當起了房東，你認識地上權貸款嗎？「地上權住宅」又是什麼？

地上權住宅與一般住宅最明顯的差異，在於「價格」與「使用期限」。

「地上權住宅」考量一：房價與產權的選擇

地上權住宅指的是建商向國產署標下地上權土地後，所興建而成的住宅，購買的民眾就像是和政府長期承租土地，房屋使用上與一般住宅無異，但名下沒有土地產權。

由於少了土地，地上權住宅大多只有周遭房價的七成，部份甚至更低，地上權住宅的低房價，實際上是捨棄可能會增值的土地所換來的，這可是顛覆傳統「有土私有財」的舊有觀念。

此外，地上權土地有承租期限，早年租期大多只有50年，在法規修改後，近年新推的地上權住宅建案，幾乎都拉長到了70年。根據現行地上權契約，期限到了將拆屋還地，若建物仍能使用則直接移轉登記國有。

「地上權住宅」考量二：地上權分兩種，注意有無「房屋所有權」

由於財政部法規曾兩度改變，地上權住宅的型態可分為兩種，住戶所擁有的權利各有不同。

第一種是，住戶只有房屋使用權，沒有房屋所有權，也有人將這類住宅稱為「使用權住宅」，住戶只會買到房屋的長期使用權，住宅建物產權仍在建商名下。

第二種則是，建商在2004年以前得標，或是2013年規定修正後取得，這類地上權住宅可分割並部份移轉，住戶擁有建物所有權，近年新推出的地上權住宅都屬於此類。

「地上權住宅」考量三：貸款條件

在銀行貸款上，地上權住宅與一般房屋相比，成數低、利率高，貸款條件較為不利。

「地上權住宅」考量四：稅金（租金）計算

「地上權住宅」考量五：投資轉手

地上權住宅普遍較少作為投資標的，原因主要是市場流通性不如一般住宅，逐漸減少的使用期限也會減損房屋價值。

但如果房屋建成不久，還有數十年的使用期限，加上房市多頭時帶動房價攀升，地上權住宅仍能有一定的增值空間，若房市萎靡，就變數很大，進場前可要三思而後行，但年輕族群，看到的是租不如地上權。

時光飛逝，通膨的可怕，錢變薄了，20年前無殼蝸牛只是一小部分，20年後，若沒有富爸爸、富媽媽，背房貸30年，還得煩惱這30年，都能順利繳房貸，不生小孩，有了地上權熱門新產物，反正沒有下ㄧ代，擁有使用權就好，飯店式管理深得年輕人的心。

因為姐妹想要入手這地上權的標的，研究ㄧ下，此種標的的樣態，不得不服了這建商面對市場的敏銳性，現在的建案採小而美，飯店式的奢華享受，你對地上權也有興趣嗎？

「地上權住宅」參酌「天下雜誌」、「財政部全球資訊網」