一个季节开门离去，房地产满目疮痍

今年九月初，在一次气氛严肃的内部会议上，一家胡建开发商宣布要把佛山、厦门、福州、温州等地的四五个项目卖掉，换现金流。

像几乎大部分民营房地产公司一样，他们被债务压得喘不过气来。截至今年年中，有950多亿有息负债，其中263亿一年内到期。

跟随董事长十多年的集团营销总经理老陈，悄无声息被调离去福州。房贷收紧，及各地密集出台调控政策冲击下，让他没能完成集团半年1100亿的销售目标。

营销情况还在持续恶化。上半年的第一轮集中供地，民营地产商们还在拼命抢地。但潮水褪去得太快，七月份一过，他们中的很多人，就觉得自己快撑不住了。

一家建筑起家的20强房企，最近坐下来分析了所有20强房企的情况。

这家南通房企正面临巨大的去化和融资压力。年初时，他们曾定下2500亿的销售目标，现在看应该大概率完不成。融资也不太乐观，把旧债还给银行：

能不能再借给你就不一定了。

冷静地分析了所有手牌，他们才恢复了点信心。比如表外负债规模一项，民企排前三名的是中梁、新城和阳光城。他们在20强中排名靠后，低于绿地和旭辉，又略高于万科。最终得出的结论是：

应该能稳住局面。

谁能想到，曾经加杠杆猛冲的黑马房企，有坐下来补习财务知识的一天。

还有另外一家50强的民营房企，前些日子打听有没有可能引入国企战投。他们的一笔美元债即将到期，但7月份的销售回款下降太快，只有6月份的四分之一。

帮他问了几家国企。一位国企董事长跟我说，最近两个月有太多的民营房企过来找合作，但他们决定等到四季度再出手：

那时收并购市场应该哀鸿遍野。

1.

楼市是从7月份开始急转直下的。

克而瑞统计，百强房企有七十家8月份业绩同比降低，有26家同比降幅大于30%。

比如中南建设6月份的销售额是203亿元，8月份下降到141亿元；新力和花样年，8月份相较6月，销售额也都下降了三分之一。

到了“金九银十”，楼市还是偃旗息鼓。中秋期间，北京、上海、深圳商品住宅成交较去年同期下降了三分之二；二线三线四线城市成交同比下降都在七成左右。

上一轮房企大跃进中冒出来的大黑马，或多或少都遇到了各自的问题。

开头说的胡建开发商拿着资产包找了几家国企，待价而沽。相比恒大或者新力，他要幸运很多。上周，保利买了他一个项目，成交价大约为21个小目标。

有了这笔钱，他们终于过了一个小坎。

但这周一上午，新力老板张园林突然从一个境外投资者群里退出了。有人认为张老板准备躺平、逃债，怀疑新力能否兑付10月份到期的2.5亿美元债。

于是港股市场罕见的一幕发生了。投资者们用脚投票，让新力一天时间股价从4元跌到5毛，市值创历史纪录地蒸发了87%。

总债务两万亿的恒大，花了半年才做到这件事。新力只花了一天。

著名港股投资人包叔跟我说，他做港股投资已经好几天了，从没有遇到过这种情况。上一次港股一天跌80%以上的，还是浙江房企佳源国际。

九月上旬，市场上一度流传龙湖物业板块将要收购新力物业，随后双方都站出来辟谣，没听说过这事。其实新力最开始确实找了龙湖，也找了碧桂园，但他们开价较低，且支付条件有限制，新力却需要立马有钱进来。

和龙湖谈判失败后，重庆另一家房企金科“闻风而来”。双方已经基本谈妥，这两天可能就要公告了。在管面积3200多万方的新力服务，售价据说：

不超过18亿港元。

新力投资十亿元的便利店生意“有家便利店”，据说也被摆在了货架上。

没办法，暴雷边缘的新力，很早就找过孙宏斌谈收购，但孙没问价就直接拒绝了。孙宏斌评价过现在的收并购机会。他说，收并购市场目前是不存在的，因为每家企业都有负债上限，并购势必会导致企业负债总额的上升。甭管你开什么价，是没法收并购的：

并购进来500亿债消化不了，并购1000亿债更要死人了。

所以，民营房企这一轮大概率不会再有王健林那样断臂求生的机会了。连久经考验的张生和李生，也卖不动项目，卖掉了本来都溜进个人口袋里的富力物业。

2.

2017年，在山东齐鲁大厦参加“民营企业学习贯彻全国金融工作会议精神座谈会”的许家印，本来不在发言名单上。但会议快结束时，主管领导点名让皮带哥谈谈学习体会。

皮带哥只好硬着头皮回答说，2014年至2016年，恒大的收入分别是1300亿元、2000亿元、3700亿元，今年预计将达到5000亿元。这种增长是“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的三高一低的发展模式。但今后企业应该转变为”三低一高”模式：

低负债、低成本、低杠杆、高周转。

据说，主管领导笑着回了一句，恒大过去的模式还应该再加一句：

高风险。

”掏心掏肺”的许老板，似乎并没有把领导的话听进去。

前几天，他解释了恒大今年为什么会突然崩盘。他说2017年是恒大最辉煌的一年，负债才5000多亿，但账面上现金3000多亿，加上全国未售货值，那时恒大荷包满满。

他反思说，如果那一年不搞多元化，停下来减负债，那恒大现在非常有钱。但那一年，他最终选择了多元化、加大杠杆、大肆扩张：

从那一年起，每一年的利息支出就超过了1000亿。

四年后，恒大的两万亿负债像泰山压顶，吓坏了所有人。我们以前总问货币从哪里来，到哪里了。这就是一条路径。

恒大2017年加杠杆时，同时在冲的，还有很多中小房企。碧桂园和融创的神话，让他们觉得还有机会复制一遍他们的故事。

他们紧跟着孙宏斌的魔鬼步伐，冲进二三线城市；他们加杠杆借钱，搞了很大声势并购；拷贝着杨国强的合伙人机制，挖来各路江湖术士，用没有底线的高周转和加杠杆，蒙眼狂奔，希望成为下一个碧桂园。

为了做大规模，你所知道的任何阳光或者灰色的手段，他们都用上了。合伙人制度，买排名，民间集资……为了给员工打鸡血，温州发家的中梁甚至在办公室打出横幅：

要么交业绩，要么交尸体；只要干不死，就往死里干。

这是一个劣币驱逐良币、好公司也走歪的几年。就连金茂这样以品质著称的公司，最近也都出现了大规模的业主维权。

左传说过，君以此兴，必以此亡。他们冲刺的时候，中国供给侧改革和大水漫灌带来的房地产牛市，其实已接近于尾声。

首富老王当时都开始卖卖卖了。摊煎饼的都开始收缩了，但身处2017年，房地产公司里都是极度乐观的情绪。很少有人会预料到，脚下的大地已经开始移动，潮水已经褪去。

2018年过完年，一家2017年销售额79亿的浙江房企，买榜买到了875亿，排名甚至压过了万达。突然间我觉得，一切都该有个尽头了。

人们总是健忘的，忘了这样的造富传奇过去几年看到多少次，最终又是怎么收场的。

大部分想做黑马的，都活成一个分母。

然后，泰禾在2018年暴雷了；之后的2019年，福晟和华夏幸福没能熬过去。

今年过完年，蓝光躺平了，紧接着就是恒大和新力了。

9月15日，国家统计局例行发布月度房地产投资销售数据，发言人也罕见地表态说：

一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难，对于整个行业发展的影响还需要观察。

3. 

9月23日中午12点，是重庆市二轮供地42宗土地的竞买报名截止时间。也是在这天中午，重庆市公共资源交易中心发布公告说，其中9宗地块终止出让。

主动终止出让，总比流拍要好看。

一位top10民营房企总裁说，最近从青岛到成都，地方政府都来约谈他们，目的只有一个，希望他们参加第二轮集中供地。但各大民营企业们，还是或被迫、或主动在减少拿地。

9月15日，杭州二批次供地中的十宗竞品质地块报名截止，其中九块报名不达标直接流拍了；同一天，成都9宗出让地块全部底价成交，在开拍前夜，成都也宣布，17宗地因故终止出让。

更早以前，青岛70宗地挂牌，19宗地终止出让，剩下的平均溢价率为1%；济南二轮供地，终止出让25宗地，其余全部底价成交；天津二轮供地终止出让19宗，其余2宗流拍，平均溢价率0.6%……

今年一到八月，全国房企土地购置面积同比增速下降了10.2%。

活下去，真的成了今年的行业目标。郁亮在年初万科内部会议上说，以往的高杠杆、高负债、高库存不再是财富象征：

反倒会变成危险的信号。

房住不炒。过去20年，承载了中国人财富梦想的最主要载体——房子，现在也已经从无脑买房躺着赚，变成了收益低、流动性差的资产了。

熬过了九月，市场上有传言四季度金融系统打算放松一点融资。现在大家都在拼命保住公募债不违约，等融资窗口。

克而瑞统计，百强房企8月份海外债规模降至一年来最低水平，融资成本环比上涨5个百分点。

平均利息为11.39%。

第一轮集中供地之后，滨江老板戚金兴曾表示，滨江能努力做到1-2%的净利润水平。滨江是杭州竞争力最强的房企。利润两三个点，是什么动力，逼得房企去借十一个点利息的钱？

最终的融资窗口会不会来，我不知道，但金融红利是三道红线后消失的。央行对房企负债总额有了严格限制，过去借新还旧的套路再也行不通，房企必须要先把旧债还上，才能借新债。

次序一变，世界观就变了。

前天，有人问美联储鲍威尔，美国金融市场会不会受恒大影响。鲍威尔说美国没有大量直接敞口，中国的主要大银行也没有大的敞口，这件事主要会影响全球金融市场的信心。

当恒大危险的信号响彻全球，229个城市的792个在建项目一共204万业主能依靠的，肯定不是口号喊得震天响的皮带哥了。

最近，一些有恒大在建项目城市的国企，接到上级命令，让他们做好接手当地恒大项目的准备。恒大一些地方公司已经停摆了，很多业主买的恒大期房供了两年，满心期待等着收房，结果恒大暴雷了。

现在，一些地方政府正想各种办法，让各地业主能拿到自己的房子。

但有关部门应该是下定了决心。不管花了多大代价，也要让这个行业破除一条迷信:

没有什么是大而不倒的。

当然，肯定有人是要付出代价的。

北方马上入冬了。前几天，我的朋友水姐推荐了一本书，是村上春树的《1973年的弹子球》。村上写，一个季节开门离去，另一季节从另一门口进来。

关门。房间里另一季节已在椅子上坐下，擦火柴点燃香烟。他开口道，如果有话忘说了，我来听好了，碰巧也可能把话捎过去。

不不，可以了，人们说，不是什么大不了的事。

惟独风声涌满四周。不是什么大不了的事，一个季节死去而已。

<兽爷 09.24>