日本買房投資好嗎?你不可不知道的日本投資的秘密
大家好,我是Language Trails的創辦人小艾,今天想聊個大家都很感興趣的話題。一談到房地產,大家都會抱怨台灣的房子太貴了,根本不可能買得起,日本的房價有多便宜,日本房地產投資報酬率很高…之類的。剛好我在日本有買房自住的經驗,有一段時間還有研究一下,想買個1LDK的套房來投資用,但我最後收手了…為什麼我會放棄呢?
首先日本房子很便宜這件事情我不否認,我當初在埼玉縣的越谷市買了間15年左右兩層樓的一戶建,也就是獨棟透天,外觀看起來滿新的,內部也算是漂漂亮亮,價格只要1800萬日幣,我當初還是買在日幣最低點0.25,也就是說,我只花了450萬台幣就買到透天的房子,而且沒有做任何的整修,就搬進去住了。
我買的房子也不算太偏僻,步行到車站約12分鐘,旁邊就是一間大學,步行8分鐘到超市,從我家的車站到東京車站約50~60分鐘,搭電車2站就是一個關東非常大的outlet,搭個5站就有Ikea和Costco,算是個鬧中取靜的地方,生活機能還不錯。所以我家附近的住戶幾乎都是有小孩的家庭,如果把我家出租的話,應該租個8~10萬日幣沒有問題,算下來投資報酬率高的嚇人…
而且日本買房幾乎不用頭期款,可以全額貸款,只要你是正社員,在一份工作待超個2、3年,薪水穩定,基本上貸款沒什麼問題,而且利率非常的低。日本貸款利率分成二種,一個是自住用的貸款,另一種是投資用的貸款,自住的話利率大約0.5%,投資的約2%,其實都算很低,那到底為什麼日本人不愛買房子呢?
其實買日本的房子真的不能用華人有土斯有財的觀念去買,在台灣你買了房子,基本上房地產一直上漲,一間房子你住了10年,價值反而比你剛買的時候還高,但是在日本幾乎不可能會有這種事情(少數地區除外),房子的價格是逐年遞減的,甚至房子愈老愈難貸款,基本上年輕人不愛買中古屋,幾乎都是有年紀的人比較會考慮中古屋,但有年紀的人收入可能又沒這麼穩定,貸款貸不過,所以就比較難成交。
在日本,真的除了東京的市中心外,其他地區的房價都是在下跌的,就連大阪也不例外。我去日本的期間,剛好有東京奧運的題材,所以關東地區算是有小小的上漲,但現在熱潮也降下來了,所以真的要保值的話還是只能往東京市區買。但東京市區的房子可一點也稱不上便宜阿…東京比較好的地點,只是買間1LDK的套房,而且是10年以上的中古屋,也是要4千萬日幣以上,要買個3房的房子,大概也是要破億日幣了,當然如果你往東京外圍買的話,價格就會便宜許多,看到這裡大家應該也就知道,要說日本房子便宜,其實也是要看地方的,要在東京買一間房子難度不會低於台北的…
我當初找投資物件的時候,鎖定1500萬日幣上下,1LDK屋齡10年左右的套房,結果只能買到東京比較外圍的一些冷門的站,一個月只能租個6萬日幣上下,換算下來投資報酬率只有5%,但你可不要以為5%你可以實拿,日本租房通常都會透過仲介公司,幾乎沒有人自己租房的,所以必需要繳交一筆費用給管理公司,而且絕對要確實繳稅,日本的國稅局非常的可怕…稅是一毛都逃不掉的。還有一件最大的開銷就是修繕費用,壞點小東西事小,但你知道為什麼日本的大樓都看起來這麼漂亮、這麼乾淨嗎?日本大樓幾乎每10年就會大修一次,而這個大修的錢就是從每個月的管理費存下來的,不夠的費用就會再跟住戶追討,遇到一次大修繕,被多要個數10萬日幣是非常有可能的事情。
我當初準備離開時也有考慮過我的房子是要出租還是賣掉,如果要出租我就必須先維修一下外牆,還找了屋頂和外牆防水的公司來估價,估完的價格大約是150萬日幣,房子看起來真的很新,但日本的一戶建是木造的,有漏水的話對房子的影響就會比較大,左鄰右舍們還真的滿多戶都已經修繕過外牆和屋頂了,其實滿另人驚訝的。又考量到要找出租公司代管、稅金、以後要怎麼聯絡等等的問題,最後還是決定賣掉了。
不過我的運氣算是不錯,當初買的時候算剛開始上漲,要賣的時候雖然買氣有點下跌的,但我家附近的新成屋已經賣到了4千萬、甚至5千萬日幣以上,相較之下買中古屋真的划算很多,於是我幾乎是扣掉仲介費後一毛不賠的賣出,等於我賺到了4年的住宿費,省了400萬日幣阿~
日本房地產其實不是不能投資,只是不能以台灣的想法來投資,而且要花非常多的功夫來研究,絕對不是房仲說什麼就相信。
日本的投資客大概就分幾種比較常見的投資方法
第一種:買東京市區的新古屋套房
第二種:買郊區的舊公寓,整個買下來整修完再出租
第三種:直接蓋一棟新的公寓來出租
這三種算是一般平民老百姓比較負擔得起的投資,比較保守的投資者會選擇第一種,就算賠錢也不會賠太多,只要可以確保房子沒租出去房貸也付得出來的話,問題就比較小一點。
第二種的話就真的比較好賺,通常投資報酬率能到10%以上,而且賣出時說不定還能小賺一筆,但通常是比較有經驗的老手才會走這一種方式。
第三種直接蓋一棟新的公寓來出租有一陣子非常的流行,かぼちゃの馬車的事件就很知名,這家公司以號稱報酬率8%,而且保證可以領30年的方式來吸引投資人,結果一堆大手企業的中年社員,毅然決然的直接負債1億日幣簽了下去,最後房子租不出去,租金不夠付房貸,導致破產…這種大大超出自己能力的投資,千萬不能做阿。
現在台灣的房地產炒到一個高點,大家開始炒海外的房地產,不只是日本,泰國、越南等東南亞地區更是一堆投資客躍躍欲試,但海外投資除了資金、貸款面,還有當地方法規、風俗民情、稅金等等要考慮的點真的太多了,不是那種跟著仲介出國幾日遊的看房行程就能完全了解的。
最後想提個比較有趣的,之前常常在新聞看到歐洲什麼不知名小鎮送房子,其實日本的鄉下地區也常常會0元送房哦,而且就連東京都有在送房子的!算是個還滿有趣的議題,下次可以來聊一下。今天就大概聊到這邊,如果對日文學習、日本求職、生活方面有興趣的朋友,別忘了追蹤我們哦~~
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