買房移民日本可行嗎？

我第一次接觸「投資移民」這個詞，是大學畢業的時候，我面試了一家移民仲介公司，所以認真做過功課。那時候日本還不是投資移民的目的地。

2018年我們辦理日本簽證的時候，投資移民日本，就已經成為很多移民仲介公司的主營業務之一了。

其實，日本並不存在「投資移民」簽證，所謂日本投資移民都是經營管理簽證。

為了吸引客戶，移民仲介公司們紛紛宣傳「資金需求少，只需500萬日圓」，「沒有移民監」，「買房即可移民」，聽起來都很誘人。

我來簡單拆穿一下。

資金需求少

500萬日圓是公司註冊資金要求，需要存在公司法人賬戶裡面。簽證續簽需要看公司的經營狀況（決算書），而不是只確認這500萬在不在。

沒有移民監

經營管理簽證=高管/社長簽證。也就是一種感覺上有寫高大上的工作簽證。工作簽證不需要移民監。直接拿綠卡那種項目才需要移民監。

買房即可移民

通過移民仲介公司的或是合作的不動產公司，購入日本房產出租，獲得的租金就是公司經營收入，實現輕鬆移民。看過金梨文章的朋友可能已經知道，東京的不動產回報率5%已然是不錯的項目。那麼問題來了，需要多少資金購入不動產可以符合要求呢？租金收入需要覆蓋固定費用，包括工資（自己的）、年金保險、公司稅金、辦公室租金、稅理士費用和各種支出。

先打岔一下，經營管理簽證的要求是有放寬的。例如，2019年時點，註冊資本500萬日圓就不再需要有兩名員工。（好老的資訊）

我還看到過移民仲介代運營公司的移民項目，只需要出錢，公司經營完全交由仲介公司搞定。

這種項目請一定不要選擇。（有犯罪風險）

續簽的時候需要看決算書，不動產---也就是固定資產是有折舊（資產償卻）的。說到這裡，有會計知識的朋友一定已經完全明白了。我簡單解釋一下，不動產的價值由土地和建築物共同組成，建築物有使用壽命，木製一戶建折舊一般按照30年，年化3.34%計算。這部分資金在決算書裡是要從利潤裡減掉的。

所以，實際需要的投資金額，會比自己或是移民仲介公司的估算額要高。

解決折舊問題，可以靠投資建築時間已經很長的中古物件來解決。不過，老房子投資難度比較大，空室比回報率低還可怕。

而且，公司經營只靠一棟樓收租，看不到什麼成長前景，對於簽證續簽不利。所以，就算是買房經營，也儘量不要選擇直接收租的懶人方案。能開發一下最好。不過，開發時投入的裝修費，折舊更快喔。舊屋也很容易掉坑喔。

結論，買房投資依然可行。不過，需要的資金量比想像中要大。日本的「買房投資移民」項目實際性價比有些低。