投資筆記 有關海外房地產投資 (二)

當我們做投資或買賣時，進場前，要先想想要怎麼出場，才能立於不敗之地，當我們投資海外房地產時，要想出租賺租金還是要出售賺增值? 都是人們在做決策時，需要考慮的要素，特別是當人們投資在不同的國家，要考慮的因素會比在當地投資複雜得多，以下是一些當你們想要有個穩健海外房地產投資須注意的事項。

人口成長率高

人口數量是房地產市場能否支撐的根基，住宅的需求來自於人們的居住需要，房地產也算是一種商品，自然也有著商品價格的特性，需求與供給是經濟學裡拉動商品價格的兩個主要因素，人口如果呈現成長的趨勢，自然房地產市場就會上揚，加上現在科技進步，醫學發達，人的壽命也有越來越長的趨勢，綜觀這些因素，加上世界人口依舊是呈現增長的態勢，差異性只在於集中的程度與成長的速率，人口增加率越高的國家，如東南亞地區，房地產市場上漲的空間就越大，據21世紀不動產企劃研究室指出，越南2019年GDP成長率達7%，總人口數9,800萬人，且15-45歲占了總人口約55%，表示越南擁有人口紅利潛力且內需市場充足，成為海外房地產投資首選，所以人口趨勢是要觀察的重要指標之一。

經渡成長趨勢穩健

相信有經歷2008年的金融海嘯的人，印象一定非常深刻，根據過往的歷史數據，對房地產市場影響最大的經濟因素，就是就業水平，人們一旦失業或加薪了，所有的經濟行為都會作調整，所謂的，牽一髮而動全身，當時的全球經濟也牽動了各國的房地產市場，但隨著經濟從谷底翻身，房地產的價值也隨著經濟的恢復而重返昔日的價值，甚至還更甚於金融海嘯前的高點，經濟成長與房地產市場的裙帶關係，相信各位也不難理解，難怪，很多人會說房地產市場是經濟的火車頭，假如經濟情況良好，房價就會獲得更好的支撐，在海外投資房產也可以根據交通建設，重大工程與特區概念來選擇投資的標的物，增值的空間也會相對比較大。

政治社會安定

世界上仍然有許多國家的政治與社會長期處於不穩定的狀態，例如極權或獨裁主義國家，未開發國家，軍政府國家或是政府貪污腐敗嚴重的國家，這些國家可能有基本的法律制度，但朝令夕改的機會很大，處於這樣狀態的國家，通常人民的財產很難有足夠的保障，更別提保障外國人的財產權益了，常常會有人說，富貴險中求，如果在投資這類國家房產之前，可能要有血本無歸的打算，所以投資的資金千萬不能是個人的大部分資產。就算這樣的投資能夠讓財富增加好幾倍，但也可能落到血本無歸的地步，所謂留得青山在不怕沒柴燒，千萬記得要做好資產的配置，若是屬於穏健型的投資人，絕對要趨吉避凶，選擇政治與社會安定的國家來做投資。

最近，長榮大學馬來西亞籍鍾姓女學生遇害命案讓社會掀起波滔，也登上好幾個馬來西亞媒體版面，「星洲日報」更是分享了《三立新聞網》的新聞照片，以「台南隨機擄人命案，大馬女生遭棄山溝」入標，報導這件駭人聽聞的事件，不少馬來西亞華僑看了相當氣憤，紛紛留言「我看了很多台灣新聞對判殺人犯都不太大，大多數還會因為有精神病判没有罪」、「台灣也不安全，再再影響當地對台灣地區投資的意願。

法律制度完善

法律制度是保障投資的第一道防線。 在法律制度完善的國家做投資，不論本國或外國人，皆可以遵從一致的遊戲規則，把交易的風險程度降到最低，例如台灣的履約保證交易制度，英美系國家的Escrow制度與日本手付金制度都是降低交易風險的法律制度，台灣近年來的實價登錄制度，也是參考歐美房價透明製度所產生，法律制度越健全的國家，不但投資有保障，可以的調閱的參考資料也越完備與可靠，投資不是盲目的，需要有充足的資訊做評估，加上交易過程的安全，讓你的投資可以跟當地投資者一樣，站在相同的起跑點上。

稅務是否有利投資

海外投資置產的獲利，通常得要依照當地的稅法依法繳稅，各國稅務機關的稅籍連線作業程度不同，在查稅方面可能不容易追查到海外投資人的資訊，但這邊建議還是不要心存僥倖心態，萬一被查到逃漏稅行為，很可能會得不償失，投資前先了解清楚該國的課稅方式與稅務負擔，才能確切得知稅後獲利是否如預期，稅務會影響實質進入投資人口袋的獲利，對於報酬率精打細算之餘，除了該負擔的雜支費用之外，一定要清楚稅務的規則與稅率，如在英國買房印花稅是最為重要的房產交易稅，也是數額最大的費用支出，如果通過公司購買價值超過200萬英鎊的物業，印花稅稅率高達15%，但由2020年7月8日起至2021年3月31日，在英國購買物業的印花稅將大幅下調，預計英格蘭(England)及威爾斯 (Wales)有高達90%的物業將獲豁免印花稅，95%位於非核心倫敦地段的物業將免稅。不過，英國政府於2020年3月通過，將於明年4月開始，亦即印花稅寬免期結束後，對海外的物業買家加徵2%的額外印花稅，這些稅務的變動，海外投資者可能會不如當地投資者敏感，需多加留意。

開發商經歷與案量

開發商是房地產建案成功與否的關鍵之一，開發商的素質會影響到非常多的層面，在台灣，從新聞媒體、報章雜誌到口耳相傳，大概都能探聽到一些建商的口碑與名聲，但海外地產投資，就怕遇到個案建商，或是惡名昭彰的開發商，個案建商的問題可以透過網路找到相關資料，只要搜尋個案建商過去完成，目前進行與未來計畫的案子，就能知道這公司是否是有計畫長期經營的公司，假如不在當地，也可以靠網路搜尋尋找開發商的口碑與紀錄，正當的開發商為了長期經營公司，勢必會有系統，有計畫性的持續推出新案，所以建案量是可以作為一個衡量的參考，如果不是正當經營的開發商，一定是短期成立公司推出建案，建案完成後，就馬上解散，用這樣的方式來規避後續的保固或是承諾。

做好資産配置與財務規劃

投資再怎麼穩當，都不是銀行定存，就算是銀行定存，要是遇上銀行倒閉，也有可能損失，要是把錢放在床鋪底下，還是會怕有小偷，更慘的是搞不好會被白蟻吃掉，通貨膨脹也是無形的損失，減少我們手上現金的購買力，投資既然是必須的，如何安全配置才是關鍵，如果手上資金有限，投資風險較低的產品是最好的選擇，留得青山在、不怕沒柴燒，或是以合資的方式，把資金同時分散在風險高與風險低的產品上，風險低的產品至少可以保住資本，風險高的產品追逐高報酬，以期在一定風險內有最好的獲利，另外，貸款的使用方面，也要審慎的評估，雖然貸款的使用可以增加投資的報酬率，但是海外房產的貸款難度會比國內房貸的難度還高，保守一點，預估保守一點的貨款額度，準備多一點的自備款，要是貨款環境有變化的時候，也比較容易做好應對的準備。

把握投資良機

房地產是存在有投資週期的，上漲與下跌的週期是交互的發生，雖然長期上看來房地產都是上揚的走勢，但是在下跌的週期買進，總是要花比較多的時間才能重回到上漲的趨勢，要達到獲利階段甚至需要更多的時間。 找出投資的週期，在起漲點或上漲的階段買進才是上策。

政府通常會用政策的手段來干預房地產市場，尤其房地產市場漲得越快的階段，政府越容易出手干預。如為因應一飛沖天的房市，南韓政府2020新頒布的打房政策，將翻倍現有房屋稅（從0.6% 至3.2%，調高到1.2%至6%），對象包括「短期內買賣房屋的屋主」、「房屋價值超過 6 億韓元（約 1500 萬新台幣）、「坐擁三棟房產以上」的屋主，除首爾之外，京畿道內環繞首都的區塊也將被指定為投機地帶，須遵守較嚴格的借貸規定，包括「禁止價格 15 億韓元（約新台幣 3700 萬元）以上的房地產貸款」，此舉也是要抑制韓國大企業舉債購買房地產的情況。政府也表示，將「提高資本利得稅」及「公司持有房地產的稅賦」，以抑制投機性投資。

所以，如果真的有投資打算的話，決定就要果決一點，以免被政策打亂了投資的步調，此外，海外投資獲利不免被匯率所影響，但匯率對投資有可能是正面的幫助，也可能是負面的拖累，匯率波動通常會有一個區間的範圍，若是投資的計價貨幣正處於歷史相對低點，未來上漲的機率就顯然大於下跌的機率，反之，要是投資計價的貨幣正處於相對高點，未來的投資獲利就容易被匯率所抵銷，這些都是評估進場時間的考量點，但卻很難有一個所謂最完美的時機點，好好評估這些因素，只要是相對適合的時機，就該要好好把握投資的機會。

心得

近年來許多國家為了防止海外炒房，墊高當地房價，造成民眾的不滿，對於外國人購屋或售屋開始有一些額外的特別稅負，而且越來越多國家開始增加這類的規定，而這些法規的更新，都是當地政府說了就算的，真的便宜的好物件通常早就被當地人搶先一步，會大費周章跑到海外去賣的大多是當地很難賣的物件，所以說海外房地產有時風險常常高過本地房地產，以上幾點是在做海外房地產投資需要早早知道的事，功課做的多，才能避開地雷，投資到好的物件。