投資筆記 有關海外房地產投資 (二)

小小斜槓工程師
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當我們做投資或買賣時,進場前,要先想想要怎麼出場,才能立於不敗之地,當我們投資海外房地產時,要想出租賺租金還是要出售賺增值? 都是人們在做決策時,需要考慮的要素,特別是當人們投資在不同的國家,要考慮的因素會比在當地投資複雜得多,以下是一些當你們想要有個穩健海外房地產投資須注意的事項。


人口成長率高

人口數量是房地產市場能否支撐的根基,住宅的需求來自於人們的居住需要,房地產也算是一種商品,自然也有著商品價格的特性,需求與供給是經濟學裡拉動商品價格的兩個主要因素,人口如果呈現成長的趨勢,自然房地產市場就會上揚,加上現在科技進步,醫學發達,人的壽命也有越來越長的趨勢,綜觀這些因素,加上世界人口依舊是呈現增長的態勢,差異性只在於集中的程度與成長的速率,人口增加率越高的國家,如東南亞地區,房地產市場上漲的空間就越大,據21世紀不動產企劃研究室指出,越南2019年GDP成長率達7%,總人口數9,800萬人,且15-45歲占了總人口約55%,表示越南擁有人口紅利潛力且內需市場充足,成為海外房地產投資首選,所以人口趨勢是要觀察的重要指標之一。


經渡成長趨勢穩健

相信有經歷2008年的金融海嘯的人,印象一定非常深刻,根據過往的歷史數據,對房地產市場影響最大的經濟因素,就是就業水平,人們一旦失業或加薪了,所有的經濟行為都會作調整,所謂的,牽一髮而動全身,當時的全球經濟也牽動了各國的房地產市場,但隨著經濟從谷底翻身,房地產的價值也隨著經濟的恢復而重返昔日的價值,甚至還更甚於金融海嘯前的高點,經濟成長與房地產市場的裙帶關係,相信各位也不難理解,難怪,很多人會說房地產市場是經濟的火車頭,假如經濟情況良好,房價就會獲得更好的支撐,在海外投資房產也可以根據交通建設,重大工程與特區概念來選擇投資的標的物,增值的空間也會相對比較大。


政治社會安定

世界上仍然有許多國家的政治與社會長期處於不穩定的狀態,例如極權或獨裁主義國家,未開發國家,軍政府國家或是政府貪污腐敗嚴重的國家,這些國家可能有基本的法律制度,但朝令夕改的機會很大,處於這樣狀態的國家,通常人民的財產很難有足夠的保障,更別提保障外國人的財產權益了,常常會有人說,富貴險中求,如果在投資這類國家房產之前,可能要有血本無歸的打算,所以投資的資金千萬不能是個人的大部分資產。就算這樣的投資能夠讓財富增加好幾倍,但也可能落到血本無歸的地步,所謂留得青山在不怕沒柴燒,千萬記得要做好資產的配置,若是屬於穏健型的投資人,絕對要趨吉避凶,選擇政治與社會安定的國家來做投資。

最近,長榮大學馬來西亞籍鍾姓女學生遇害命案讓社會掀起波滔,也登上好幾個馬來西亞媒體版面,「星洲日報」更是分享了《三立新聞網》的新聞照片,以「台南隨機擄人命案,大馬女生遭棄山溝」入標,報導這件駭人聽聞的事件,不少馬來西亞華僑看了相當氣憤,紛紛留言「我看了很多台灣新聞對判殺人犯都不太大,大多數還會因為有精神病判没有罪」、「台灣也不安全,再再影響當地對台灣地區投資的意願。


法律制度完善

法律制度是保障投資的第一道防線。 在法律制度完善的國家做投資,不論本國或外國人,皆可以遵從一致的遊戲規則,把交易的風險程度降到最低,例如台灣的履約保證交易制度,英美系國家的Escrow制度與日本手付金制度都是降低交易風險的法律制度,台灣近年來的實價登錄制度,也是參考歐美房價透明製度所產生,法律制度越健全的國家,不但投資有保障,可以的調閱的參考資料也越完備與可靠,投資不是盲目的,需要有充足的資訊做評估,加上交易過程的安全,讓你的投資可以跟當地投資者一樣,站在相同的起跑點上。


稅務是否有利投資

海外投資置產的獲利,通常得要依照當地的稅法依法繳稅,各國稅務機關的稅籍連線作業程度不同,在查稅方面可能不容易追查到海外投資人的資訊,但這邊建議還是不要心存僥倖心態,萬一被查到逃漏稅行為,很可能會得不償失,投資前先了解清楚該國的課稅方式與稅務負擔,才能確切得知稅後獲利是否如預期,稅務會影響實質進入投資人口袋的獲利,對於報酬率精打細算之餘,除了該負擔的雜支費用之外,一定要清楚稅務的規則與稅率,如在英國買房印花稅是最為重要的房產交易稅,也是數額最大的費用支出,如果通過公司購買價值超過200萬英鎊的物業,印花稅稅率高達15%,但由2020年7月8日起至2021年3月31日,在英國購買物業的印花稅將大幅下調,預計英格蘭(England)及威爾斯 (Wales)有高達90%的物業將獲豁免印花稅,95%位於非核心倫敦地段的物業將免稅。不過,英國政府於2020年3月通過,將於明年4月開始,亦即印花稅寬免期結束後,對海外的物業買家加徵2%的額外印花稅,這些稅務的變動,海外投資者可能會不如當地投資者敏感,需多加留意。


開發商經歷與案量

開發商是房地產建案成功與否的關鍵之一,開發商的素質會影響到非常多的層面,在台灣,從新聞媒體、報章雜誌到口耳相傳,大概都能探聽到一些建商的口碑與名聲,但海外地產投資,就怕遇到個案建商,或是惡名昭彰的開發商,個案建商的問題可以透過網路找到相關資料,只要搜尋個案建商過去完成,目前進行與未來計畫的案子,就能知道這公司是否是有計畫長期經營的公司,假如不在當地,也可以靠網路搜尋尋找開發商的口碑與紀錄,正當的開發商為了長期經營公司,勢必會有系統,有計畫性的持續推出新案,所以建案量是可以作為一個衡量的參考,如果不是正當經營的開發商,一定是短期成立公司推出建案,建案完成後,就馬上解散,用這樣的方式來規避後續的保固或是承諾。


做好資産配置與財務規劃

投資再怎麼穩當,都不是銀行定存,就算是銀行定存,要是遇上銀行倒閉,也有可能損失,要是把錢放在床鋪底下,還是會怕有小偷,更慘的是搞不好會被白蟻吃掉,通貨膨脹也是無形的損失,減少我們手上現金的購買力,投資既然是必須的,如何安全配置才是關鍵,如果手上資金有限,投資風險較低的產品是最好的選擇,留得青山在、不怕沒柴燒,或是以合資的方式,把資金同時分散在風險高與風險低的產品上,風險低的產品至少可以保住資本,風險高的產品追逐高報酬,以期在一定風險內有最好的獲利,另外,貸款的使用方面,也要審慎的評估,雖然貸款的使用可以增加投資的報酬率,但是海外房產的貸款難度會比國內房貸的難度還高,保守一點,預估保守一點的貨款額度,準備多一點的自備款,要是貨款環境有變化的時候,也比較容易做好應對的準備。


把握投資良機

房地產是存在有投資週期的,上漲與下跌的週期是交互的發生,雖然長期上看來房地產都是上揚的走勢,但是在下跌的週期買進,總是要花比較多的時間才能重回到上漲的趨勢,要達到獲利階段甚至需要更多的時間。 找出投資的週期,在起漲點或上漲的階段買進才是上策。

政府通常會用政策的手段來干預房地產市場,尤其房地產市場漲得越快的階段,政府越容易出手干預。如為因應一飛沖天的房市,南韓政府2020新頒布的打房政策,將翻倍現有房屋稅(從0.6% 至3.2%,調高到1.2%至6%),對象包括「短期內買賣房屋的屋主」、「房屋價值超過 6 億韓元(約 1500 萬新台幣)、「坐擁三棟房產以上」的屋主,除首爾之外,京畿道內環繞首都的區塊也將被指定為投機地帶,須遵守較嚴格的借貸規定,包括「禁止價格 15 億韓元(約新台幣 3700 萬元)以上的房地產貸款」,此舉也是要抑制韓國大企業舉債購買房地產的情況。政府也表示,將「提高資本利得稅」及「公司持有房地產的稅賦」,以抑制投機性投資。

所以,如果真的有投資打算的話,決定就要果決一點,以免被政策打亂了投資的步調,此外,海外投資獲利不免被匯率所影響,但匯率對投資有可能是正面的幫助,也可能是負面的拖累,匯率波動通常會有一個區間的範圍,若是投資的計價貨幣正處於歷史相對低點,未來上漲的機率就顯然大於下跌的機率,反之,要是投資計價的貨幣正處於相對高點,未來的投資獲利就容易被匯率所抵銷,這些都是評估進場時間的考量點,但卻很難有一個所謂最完美的時機點,好好評估這些因素,只要是相對適合的時機,就該要好好把握投資的機會。


心得

近年來許多國家為了防止海外炒房,墊高當地房價,造成民眾的不滿,對於外國人購屋或售屋開始有一些額外的特別稅負,而且越來越多國家開始增加這類的規定,而這些法規的更新,都是當地政府說了就算的,真的便宜的好物件通常早就被當地人搶先一步,會大費周章跑到海外去賣的大多是當地很難賣的物件,所以說海外房地產有時風險常常高過本地房地產,以上幾點是在做海外房地產投資需要早早知道的事,功課做的多,才能避開地雷,投資到好的物件。



CC BY-NC-ND 2.0 授权

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小小斜槓工程師我是個味覺白癡,味蕾分辨不出100塊的澳牛和1000塊的和牛差在哪裡,希望不要再打鐵了。 「打鐵」是指投籃不進,球打在籃框上就會聽到「噹」的一聲,就像鐵匠打鐵的聲音,有點引申為作白工的意思。 有拍盡力回拍,也歡迎關注,歡樂共享。
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