買屋小白與購屋達人的4個距離：首購族、預售屋、斡旋金、房屋買賣過戶

之前下午茶聊買車貸款的男性朋友S.即將買房築夫妻二人愛巢，雖然不關我的事，但是身為閨蜜好友，幫他張羅資訊（純屬好友特有的雞婆XD），在開始著手找資料之前，我還以為買房就是把頭期款領出來，找到銀行辦房貸，簽約付錢就好。找了資料之後才發現好多眉眉角角啊，好多專有名詞。坑很深，我只摘要了重點跟大家分享。

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影片來源：Youtuber 貴哥來開講
參考聲明：經聊貸誌異同意部分轉載

買屋小白須知：買房屋前的五大自我評估

如何買房？買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：

• 時機(T-timing)

房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。

• 區位(L-location)

離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。

• 價格(P-price)

房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。

• 產品(P-product)

針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。

• 管理(M-manage)

社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序。

首購族必看！買房自備款要準備多少？

買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如：

1. 契稅（房屋鑑價6%）
2. 印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
3. 仲介費（房屋成交價2%）
4. 地政士代辦費（約3~4萬元）
5. 其他行政規費
6. 裝潢費
7. 家具、家電
8. 外水、外電（約20~30萬元）

綜合以上費用，如果您要購買1,000萬元的房子，至少需要準備300萬元的現金才足夠。

買預售屋要注意的事項有哪些？

台灣房市熱絡，有預售屋、新成屋、中古屋等類型可以選擇。而其中以預售屋的價格與不確定性最高，針對預售屋作說明，針對最有可能潛藏風險的預售屋紅單轉售與轉讓，比較二者的差別，讓你5分鐘就能瞭解預售屋的所有眉角。

預售屋紅單的炒作，一直是房地產投資客獲取暴利的慣用手法，這也造成房價居高不下的原因之一。政府為了落實居住正義，於2021年7月開始重手整頓紅單亂象，希望能還給一般民眾居住的權利，並平衡日漸失控的房價。

預售屋紅單不確定性高，所以潛藏的風險也多，因此要拒絕私下紅單的轉賣，避免違法受罰之外，也不要讓自己助長了炒房的歪風。

斡旋金要多少才合理？下斡旋要注意這些

有過買房經驗的民眾，對於「斡旋金」這個名詞應該都不陌生；而對於有買房打算的首購族，「斡旋金」是你必須知道的一個重要流程。以下整理有關於「斡旋金」應該注意的事項，讓你在買房過程中順利避開業者的話術與陷阱，順利達成買房的人生大事。

什麼是斡旋金？與「要約書」有什麼不同？

「斡旋金」又稱為「議價保證金」。在買房子的過程中，房仲通常會建議你先拿出一筆錢當作斡旋金，目的在於向屋主表示買房的誠意，並非只是胡亂開價而已；而當屋主接受你的出價後，這筆斡旋金就會轉為「定金」。舉例來說，房屋總價800萬，斡旋金支付10萬，議價成功轉為「定金」後，房屋買賣的尾款則為790萬。

「要約書」一旦違約，須賠償的違約金通常為房屋總價的3%，比起一般斡旋金的違約金額更高，所以「要約書」的使用情形比「斡旋金」要來得少。

房屋買賣過戶有哪些費用？

無論是買房子或辦理房屋轉增貸，除了購屋的費用外，有許多隱藏費用容易被忽略，這些費用加起來也是一筆可觀的開銷，我們整理出所有房屋貸款可能產生的費用，讓你在購屋或貸款前，能夠更精準的估算費用，避免因購屋反而陷入資金危機。

1. 實價登錄要收錢嗎？

不用，辦理房屋買賣後，買賣雙方需上實價登錄網站登記買賣價格，實價登錄是免費的，不需要加價登記。

2. 相關手續費有可能減免嗎？

有，如果長期和固定銀行往來，且一直維持優良信用，銀行即可能提供手續費減免，或是銀行舉辦限時優惠活動時，相關費用也可能得到減免。

3. 房屋貸款的手續費總共有哪些項目？

必要性的費用有契稅、印花稅、履保手續費、地政規費、火險地震險等，非必要的則有開辦費、徵信費、帳管費、鑑價費、代辦費等，另房屋稅和地價稅則是每年固定需繳納。

4. 買房的雜支預算要抓多少錢？

由於房屋地點、房型、貸款銀行的不同，買房相關雜支建議抓在10~20萬較為保險。

許多新手在買房時，容易忽略相關的雜支費用，導致交屋時身上現金不足，建議可多準備個20-30萬，以備不時之需，未來如有裝潢或整修的需要，中間的過渡期也不會造成生活窘迫。

買房是人生的大事，而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」，只有「適合自己的房子」，因此掌握上述的15項挑選原則，並配合教你的最後一招：「33原則」（3成的自備款，房貸支出不超過家庭收入的1/3），相信在挑選與買房的問題上，可以為你減輕不少的負擔。