房子生錢術！想靠房屋抵押借款或二胎來週轉或省利息？你一定要懂這些事

 筆者從事房地產業約30個年頭，經常遇到客戶有資金上的問題，想用名下房產辦理借款增加資金調度的空間，不過，因很多客戶與民眾對於這些借款方式不太瞭解，不僅無法解決資金的需求，有的甚至連僅存的房子都賠了進去，真的是賠了夫人又折兵。

一般來說，房屋抵押借款可分為房貸、增貸、轉貸、二胎房貸等類型，必須先有房貸，才有後續增貸、轉貸、二胎等相關問題。

以「房貸」來說，是指房屋所有權人以房屋作為抵押品，向銀行申請借款，並至地政機關辦理抵押權設定登記。再者，「增貸」是就現有貸款方案，房屋所有權人就目前貸款償還金額及房屋市價，向原房貸銀行另外申貸一筆貸款。

而「轉貸」則是將原貸款方案清償，改申辦另一家銀行的貸款方案。至於「二胎」，係針對現存的貸款抵押順序之後，再向另一家銀行申辦貸款並設定抵押，清償次序排在原貸款銀行之後。

由於，近年央行跟進各國降息，使得房貸利率來到歷史新低，讓不少已買房的民眾浮現「轉貸」的想法，希望能更省息、讓資金調配更順利。觀察目前市場轉貸的利率，不少民間銀行為了搶食房貸大餅，利率殺到見骨，甚至只要試算，還可能比政府優惠房貸更加省息。

不過，房貸轉貸仍有不少相關費用，是否轉貸後會比較省錢，購屋者需要精算。例如：轉貸代償費、登記規費、代書費、塗銷費…等，除以上費用外，轉貸前也須支付房貸金額1%左右的違約金給原銀行，是否真的轉貸比較省息，民眾衝動轉貸前須多審慎評估。若有資金的需求，可先向原貸款銀行協商，或許能爭取到額外的優惠。

另外，比較「增貸」及「二胎房貸」，由於增貸是向原貸款銀行申辦，不僅房貸利率較低，相關承貸費用也較低，適合信用良好、有按時繳納房貸的民眾使用，且房屋若有殘餘價值或可增值，增貸成功率及方案也會較優。

而就「二胎房貸」而言，因求償次序並非首位，二胎貸款對承貸銀行的風險較高，在二胎房貸利率、額度方面都較一般房貸來得嚴格。因此，通常會是有信用瑕疵或遭原申貸銀行拒絕的民眾較有可能使用。

在此，筆者必須提醒，二胎房貸基本上都是沒有「寬限期」，且需以「本息攤還」的方式還款，代表著每期都得繳納二胎房貸的貸款本金與利息，若在申貸二胎房貸前，務必先審慎評估自己的還款能力。

而且，因為二胎貸款對承貸銀行的風險較高，造成二胎房貸利率普遍都比一般房貸高出不少，目前以各家銀行根據貸款人條件與資產品質，放貸利率約在2.5%~18%不等，較2月份五大行庫平均房貸利率1.367%明顯高出很多，選擇二胎房貸的人需多審慎，避免被利息壓垮。

最後，不管房貸、增貸、轉貸、二胎等借款方式都還是需負擔相關費用，包含：帳務管理費、徵信作業手續費、貸款設定登記規費、代書費…等，其中，帳務管理費、徵信作業手續費通常會依各家銀行不同規定辦理，貸款設定登記規費按設定金額的千分之一繳納，代書費則是依市場行情約2,500~6,000元。

此外，轉貸還需額外負擔轉貸代償費及塗銷費，轉貸代償費依各銀行規定辦理，而塗銷費是依市場行情約 1,500~2,500元。因此，民眾想用本來的房產進行抵押貸款，其實背後有不少隱藏成本需留意，民眾若真有借款需求，建議可以請銀行業者協助試算相關費用，並且貨比三家才是上策。

◎作者現職：屋比房屋總經理

◎經歷：Ubee房屋比價平台創辦人、前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人、約30年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶、商周學院5屆超業人氣講師、天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者

◎著作： 《利他，才是房仲該做的事》(商周)

◎專欄：風傳媒、工商時報、聯合報、自由時報、理財周刊、觀測站等各大平面及電子媒體