【特寫】「元宇宙」炒樓初探﹕一塊虛擬地皮為何能賣 3 千萬？

元宇宙（Metaverse）的爆紅大概可以說是由Facebook 於 10 月 28 日宣布改名為 Meta 開始。短短不足兩個月，元宇宙經濟的某些環節已發展到足可媲美現實世界。最吸睛的要數元宇宙平台 Sandbox 上月以 430 萬美元 (3,354 萬港元) 向虛擬地產開發商 Republic Realm 出售一塊虛擬土地。在大陸，元宇宙迅速掀起「瘋炒房」，有玩家在剛起步的 Honnverse「虹宇宙」囤了超過 100 個虛擬房產，聲稱不到半年賺 5 倍。這是否終究要爆破的泡沫？

什麼是元宇宙？

籠統來說，就是虛擬實境和擴增實境的結合，你可以在其中逛街、娛樂、買衫、看虛擬演唱會，甚至工作。

「元宇宙」這概念出現了超過 30 年，Facebook CEO 朱克伯格一句「從今天起，我們會 Metaverse 優先，而非 Facebook 優先」，令大家驚覺元宇宙潛力無限。朱克伯格說今年花 100 億美元在這領域，未來數年估計更多，然後愈來愈多投資者探索這「新」領域，其中虛擬土地便成為最新「金礦」。

虛擬土地用來做什麼？

一些元宇宙會設有虛擬土地，例如 Decentraland 和 Sandbox。簡單來說，你不妨想像它為網上角色扮演遊戲的世界，人們可以在這些世界活動（講多無謂，讀者可試試 Decentraland，無須登記即可試玩，玩完你就明）。而有別於普通遊戲的是，元宇宙虛擬世界多會運用特別技術，如去中心化、加密貨幣等，令虛擬世界不只純粹用來遊玩，更可用來處理工作和生活事務，以及最重要的──做生意。

一塊虛擬地可以用來做什麼？虛擬地產商 Republic Realm 聯合創辦人兼首席執行官 Janine Yorio 說，公司買的是一個城市，以虛擬世界的單位 parcel 計算，是 24 x 24 個 parcel，每個 parcel 相當於 100 平方米。「我們付那麼多錢是因為我們要打造一個龐大，能令人有如置身其中的東西。」「要令元宇宙成為令人神往的東西，唯一方法是當大家來到這裡時，發現有很多有趣的地方，令人目不暇給。」

專門投資虛擬資產的 Token.com 旗下公司 Metaverse Group 11 月下旬以相當於 243 萬美元的加密幣 MANA ，在另一個元宇宙平台 Decentraland 買入一塊約 6,090 平方尺的虛擬地，比曼克頓平均住宅樓價還要高。Token.com 表示，要利用這時裝中心地帶發展虛擬時裝業務，售賣 Ralph Lauren、Gucci 或 Prada 等名牌時裝。

英國球會曼城於 12 月初宣布夥拍 Sony 建立自家品牌的虛擬世界。運動用品商 Adidas 宣布會在 Sandbox 元宇宙建立「adiVerse」，Nike 亦宣布同網上遊戲平台 Roblox 合作推出「NIKELAND」虚擬世界。

香港新世界集團第三代接班人鄭志剛上周宣布買入 Sandbox 一塊最大的虛擬地，要建構大灣區館，讓 10 家新創公司在元宇宙銷售產品。

虛擬土地如何估值？

跟現實中的房地產市場有點類似。在真實世界，地皮升值是因為供應有限，在元宇宙，情況亦差不多。

Sandbox 的土地不是無限的，而且由區塊鏈智能合約管理。Decentraland 有 90,601 個 parcels，當中只有 44,000 個可供私人認購。Decentraland 是一個「去中心化自治組織」(DAO)，以 MANA（加密幣）及 LAND (非同質化代幣，NFT）交易，要發出新的土地就要得到組織內所有貨幣持有人及虛擬土地地主投票通過。

Metaverse Group 的網站表明，虛擬土地供應量超過 16.66 萬個 parcel ，每個 parcel 相當於 96 x 96 米。CEO Lorne Sugarman 說，評估地價時會考慮現實世界的傳統指標，即是地皮位置、估算人流（即流量）及收益率。當中所指的位置有兩點要考慮：距離元宇宙中心地帶有多遠，以及誰是你的鄰居。

著名饒舌歌手 Snoop Dogg 在 9 月底宣布在 Sandbox 買入一塊虛擬地，計劃建造他的「豪宅」，12 月 2 日， Sandbox 便以「Snoopverse 土地拍賣」為招徠，結果有人花了 45 萬美元，成為 Snoop Dogg 的「虛擬鄰居」。

業界人士指，虚擬平台的玩家都傾向造訪知名的社交中心，再探索附近領域，這些中心地帶的流量增加，亦意味將有更多潛在收益。

不過，虛擬地產商 Republic Realm 的 Janine Yorio 認為，暫時傳統指標難以應用於虛擬土地交易，因為大多數元宇宙平台其實未正式推出，上面的虛擬土地根本不會有很多用戶或人流。她的方法較類似風險投資者，即同元宇宙的創辦人直接對話，了解背景，假如過去曾經推出過大賣的電子遊戲，那就比較靠譜，「遊戲開發者都是非常熟手的軟件工程師，也同時是優秀的營銷人員。如果開發了世界上最好的遊戲而沒有人知道它，那也是失敗的。」所以，在下決定前，留意該元宇宙在社交媒體上是否多人談論亦是考慮因素之一。

Republic Realm 現時在 19 個不同的元宇宙平台擁有大約 2,500 塊虛擬土地。計劃發展的項目包括在 Sandbox 建豪宅 Fantasy Island，又會同遊戲商 Atari 合作。

是網絡世界的未來還是投機？

朱克伯格說「元宇宙」是下一代移動網絡世界，更是社交科技最終型態，不過《人民日報》對元宇宙炒房熱潮顯然甚有戒心，發文提醒「要謹防熱到燙傷」。

在大陸剛起步的「虹宇宙」，10 月 21 日舉行首批 2 萬套限量版 NFT 資產空投（即是將自己的代幣免費派發予用戶，以增加用戶數），主要涉及旗下「P-lanet 星產」，包括虛擬房屋及土地。空投採取預約制，一度傳出預約號碼炒到上萬元。但這個「第一輪房屋搶佔」活動卻出現大擠塞，「虹宇宙」最終要宣布更換伺服器，將數據庫遷移，活動也順延至 10 月 29 日。到了第二輪房屋搶佔活動，繼續出現擠塞，公司再一次道歉。目前「虹宇宙」在蘋果 App Store 評分為 2.8 分。

「虹宇宙」的入場門檻低至 200 多元人民幣就可以做「業主」，虛擬房產種類由普通樓房到聲稱罕見的極地木屋、環海島嶼都有，標價介乎 200 多元人民幣至 1 萬元人民幣不等。在投資時，除了考慮地段，地塊的編號亦會影響價值，一個稀缺靚編號的極地木屋標價是 9,999 元人民幣。

《第一財經》報道，一名上班族最初投入成本是 1 至 2 萬人民幣，累計買入約 100 個虛擬房產及數碼藝術藏品，持貨帳面值在 1 個月內升至 17 萬左右。不過這名玩家承認，相比外國的元宇宙，大陸版起步遲，很多東西都處於雛型測試，功能不多，界面只及普通手機游戲，可玩性其實不高。

其實外國的元宇宙發展也遠未至成熟，Decentraland 在 6 月以超過 91 萬美元賣出一塊虛擬地，買家表示將建構虛擬商場，路透社記者事後逛了幾次，未見有任何消費者出現。

無可否認，元宇宙的發展有無限可能性，據加密幣市場投資公司灰度投資（Grayscale）評估，全球元宇宙的商品及服務市場價值很快就會達到 1 萬億美元。根據追蹤去中心化應用市場數據的 Dapprader，11 月 22 至 28 日的一個星期，元宇宙虛擬土地的 NFT 交易額達到 1.06 億美元，當中以 Sandbox 最強，佔 8,656 萬美元，排第二的 Decentraland 賣地收入有 1,553 萬美元。

今年 NFT 銷售亦創新高，達 230 億美元，Dapprader 在年度報告中表示，2020 年是「去中心化金融年」(The Year of DeFi)，2021 則是 NFT 之年 (The Year of NFTs)，至於 2022 年，相信會是「元宇宙年」(The Year of Metaverse)；在 Facebook 改名 Meta 大力助攻下，虛擬土地售價升幅可達 500%，而前 100 位的土地樓面市值，估計達到 167 億美元。

科技業界相信，元宇宙將在幾年內發展成為一個功能齊備的經濟體，就像電郵和社交網絡一樣，融入大眾生活。然而買賣虛擬土地至今仍然是投機味甚濃，屢創新高的交易額、一轉手就倍賺的小道消息惹來批評：泡沫終有一天會爆破。Metaverse Group 聯席創辦人 Michael Gord 卻信心滿滿：「當越來越多人參與，這裡將成為你和朋友聚會的地方，也是看演唱會、開會的場地。元宇宙成為世界第一社交媒體是無可避免的趨勢。」「要是有人今日要在蘇豪區買地，那將是無價的，因為根本沒有供應，想像一下你在紐約還是一片農地時來到這裡，然後你可以選擇買下蘇豪區一塊地。這就是元宇宙給你的體驗。」