日本买房投资好吗？你不可不知道的日本投资的秘密

大家好，我是Language Trails的创办人小艾，今天想聊个大家都很感兴趣的话题。一谈到房地产，大家都会抱怨台湾的房子太贵了，根本不可能买得起，日本的房价有多便宜，日本房地产投资报酬率很高…之类的。刚好我在日本有买房自住的经验，有一段时间还有研究一下，想买个1LDK的套房来投资用，但我最后收手了…为什么我会放弃呢？

首先日本房子很便宜这件事情我不否认，我当初在埼玉县的越谷市买了间15年左右两层楼的一户建，也就是独栋透天，外观看起来满新的，内部也算是漂漂亮亮，价格只要1800万日币，我当初还是买在日币最低点0.25，也就是说，我只花了450万台币就买到透天的房子，而且没有做任何的整修，就搬进去住了。

我买的房子也不算太偏僻，步行到车站约12分钟，旁边就是一间大学，步行8分钟到超市，从我家的车站到东京车站约50~60分钟，搭电车2站就是一个关东非常大的outlet，搭个5站就有Ikea和Costco，算是个闹中取静的地方，生活机能还不错。所以我家附近的住户几乎都是有小孩的家庭，如果把我家出租的话，应该租个8~10万日币没有问题，算下来投资报酬率高的吓人…

而且日本买房几乎不用头期款，可以全额贷款，只要你是正社员，在一份工作待超个2、3年，薪水稳定，基本上贷款没什么问题，而且利率非常的低。日本贷款利率分成二种，一个是自住用的贷款，另一种是投资用的贷款，自住的话利率大约0.5%，投资的约2%，其实都算很低，那到底为什么日本人不爱买房子呢？

其实买日本的房子真的不能用华人有土斯有财的观念去买，在台湾你买了房子，基本上房地产一直上涨，一间房子你住了10年，价值反而比你刚买的时候还高，但是在日本几乎不可能会有这种事情(少数地区除外)，房子的价格是逐年递减的，甚至房子愈老愈难贷款，基本上年轻人不爱买中古屋，几乎都是有年纪的人比较会考虑中古屋，但有年纪的人收入可能又没这么稳定，贷款贷不过，所以就比较难成交。

在日本，真的除了东京的市中心外，其他地区的房价都是在下跌的，就连大阪也不例外。我去日本的期间，刚好有东京奥运的题材，所以关东地区算是有小小的上涨，但现在热潮也降下来了，所以真的要保值的话还是只能往东京市区买。但东京市区的房子可一点也称不上便宜阿…东京比较好的地点，只是买间1LDK的套房，而且是10年以上的中古屋，也是要4千万日币以上，要买个3房的房子，大概也是要破亿日币了，当然如果你往东京外围买的话，价格就会便宜许多，看到这里大家应该也就知道，要说日本房子便宜，其实也是要看地方的，要在东京买一间房子难度不会低于台北的…

我当初找投资物件的时候，锁定1500万日币上下，1LDK屋龄10年左右的套房，结果只能买到东京比较外围的一些冷门的站，一个月只能租个6万日币上下，换算下来投资报酬率只有5%，但你可不要以为5%你可以实拿，日本租房通常都会透过仲介公司，几乎没有人自己租房的，所以必需要缴交一笔费用给管理公司，而且绝对要确实缴税，日本的国税局非常的可怕…税是一毛都逃不掉的。还有一件最大的开销就是修缮费用，坏点小东西事小，但你知道为什么日本的大楼都看起来这么漂亮、这么干净吗？日本大楼几乎每10年就会大修一次，而这个大修的钱就是从每个月的管理费存下来的，不够的费用就会再跟住户追讨，遇到一次大修缮，被多要个数10万日币是非常有可能的事情。

我当初准备离开时也有考虑过我的房子是要出租还是卖掉，如果要出租我就必须先维修一下外墙，还找了屋顶和外墙防水的公司来估价，估完的价格大约是150万日币，房子看起来真的很新，但日本的一户建是木造的，有漏水的话对房子的影响就会比较大，左邻右舍们还真的满多户都已经修缮过外墙和屋顶了，其实满另人惊讶的。又考量到要找出租公司代管、税金、以后要怎么联络等等的问题，最后还是决定卖掉了。

不过我的运气算是不错，当初买的时候算刚开始上涨，要卖的时候虽然买气有点下跌的，但我家附近的新成屋已经卖到了4千万、甚至5千万日币以上，相较之下买中古屋真的划算很多，于是我几乎是扣掉仲介费后一毛不赔的卖出，等于我赚到了4年的住宿费，省了400万日币阿~

日本房地产其实不是不能投资，只是不能以台湾的想法来投资，而且要花非常多的功夫来研究，绝对不是房仲说什么就相信。

日本的投资客大概就分几种比较常见的投资方法

第一种：买东京市区的新古屋套房

第二种：买郊区的旧公寓，整个买下来整修完再出租

第三种：直接盖一栋新的公寓来出租

这三种算是一般平民老百姓比较负担得起的投资，比较保守的投资者会选择第一种，就算赔钱也不会赔太多，只要可以确保房子没租出去房贷也付得出来的话，问题就比较小一点。

第二种的话就真的比较好赚，通常投资报酬率能到10%以上，而且卖出时说不定还能小赚一笔，但通常是比较有经验的老手才会走这一种方式。

第三种直接盖一栋新的公寓来出租有一阵子非常的流行，かぼちゃの马车的事件就很知名，这家公司以号称报酬率8%，而且保证可以领30年的方式来吸引投资人，结果一堆大手企业的中年社员，毅然决然的直接负债1亿日币签了下去，最后房子租不出去，租金不够付房贷，导致破产…这种大大超出自己能力的投资，千万不能做阿。

现在台湾的房地产炒到一个高点，大家开始炒海外的房地产，不只是日本，泰国、越南等东南亚地区更是一堆投资客跃跃欲试，但海外投资除了资金、贷款面，还有当地方法规、风俗民情、税金等等要考虑的点真的太多了，不是那种跟着仲介出国几日游的看房行程就能完全了解的。

最后想提个比较有趣的，之前常常在新闻看到欧洲什么不知名小镇送房子，其实日本的乡下地区也常常会0元送房哦，而且就连东京都有在送房子的！算是个还满有趣的议题，下次可以来聊一下。今天就大概聊到这边，如果对日文学习、日本求职、生活方面有兴趣的朋友，别忘了追踪我们哦~~

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